Bồi thường, tái định cư đối với nhà ở, phần diện tích khác không phải là nhà chung cư nhưng thuộc dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không thuộc tài sản công được quy định thực hiện như thế nào?
Luật sư cho tôi hỏi: Gia đình tôi đang sở hữu một căn nhà riêng lẻ nằm trong hẻm, thuộc khu đất xen cài giữa các dãy nhà chung cư cũ. Mới đây, tôi nhận được thông báo rằng khu vực này sẽ được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo dự án của thành phố và căn nhà của tôi nằm trong phạm vi phải giải tỏa. Tôi không rõ trong trường hợp này, căn nhà của tôi – vốn không phải là nhà chung cư và cũng không thuộc tài sản công – sẽ được bồi thường, tái định cư như thế nào. Vậy, bồi thường, tái định cư đối với nhà ở, phần diện tích khác không phải là nhà chung cư nhưng thuộc dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không thuộc tài sản công được quy định thực hiện như thế nào?
MỤC LỤC
Trả lời:
1. Tái định cư là gì?
Căn cứ theo khoản 39 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
“Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
...
39. Tái định cư là việc Nhà nước thực hiện bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tại khu tái định cư hoặc địa điểm khác phù hợp cho người có đất thu hồi hoặc hỗ trợ bằng giao đất ở, nhà ở tái định cư cho người không đủ điều kiện bồi thường về đất ở theo quy định của Luật này nhưng không còn chỗ ở nào khác.”
Theo đó, tái định cư là việc Nhà nước thực hiện bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tại khu tái định cư hoặc địa điểm khác phù hợp cho người có đất thu hồi hoặc hỗ trợ bằng giao đất ở, nhà ở tái định cư cho người không đủ điều kiện bồi thường về đất ở theo quy định của Luật Đất đai 2024 nhưng không còn chỗ ở nào khác.
2. Bồi thường, tái định cư đối với nhà ở, phần diện tích khác không phải là nhà chung cư nhưng thuộc dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không thuộc tài sản công được quy định thực hiện như thế nào?
Căn cứ Điều 30 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định như sau:
“Điều 30. Bồi thường, tái định cư đối với nhà ở, phần diện tích khác không phải là nhà chung cư nhưng thuộc dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ thuộc dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại được xem xét bố trí tái định cư bằng nhà ở riêng lẻ tại địa điểm khác nếu có nhu cầu và tùy theo điều kiện cụ thể của từng dự án. Trường hợp không có địa điểm khác để xây dựng nhà ở riêng lẻ hoặc chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư bằng nhà ở riêng lẻ thì được bồi thường bằng tiền theo nguyên tắc quy định tại điểm a và c khoản 2 Điều này; nếu chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền và có nhu cầu thì được mua một căn hộ chung cư tại dự án này theo giá bán căn hộ tái định cư được xác định trong phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt.
2. Việc bồi thường, tái định cư đối với nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với diện tích đất ở thì thực hiện bồi thường theo nguyên tắc diện tích đất ở hiện hữu ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất qua các thời kỳ hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở nhân (x) giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm lập phương án bồi thường, tái định cư; trường hợp có phần diện tích đất chênh lệch lớn hơn so với phần diện tích ghi trên giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất quy định tại khoản này thì giải quyết phần diện tích chênh lệch này theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Diện tích đất bố trí tái định cư tại địa điểm khác được xác định theo quy hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và được quy đổi thành tiền theo nguyên tắc giá đất được xác định theo quy định tại điểm a khoản này nhân (x) diện tích đất (m2) được bố trí tái định cư; trường hợp có chênh lệch về giá trị bồi thường thì các bên có trách nhiệm thanh toán phần chênh lệch này;
c) Đối với diện tích sử dụng nhà ở thì được bồi thường theo nguyên tắc diện tích sử dụng nhà ở hiện có (m2) nhân (x) giá nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành còn hiệu lực thi hành tại thời điểm lập phương án bồi thường, tái định cư nhân (x) tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở hiện có. Trường hợp chủ đầu tư thực hiện xây dựng nhà ở tái định cư thì chủ sở hữu có trách nhiệm thanh toán các chi phí đầu tư xây dựng nhà ở này cho chủ đầu tư.
Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở hiện có quy định tại điểm này được xác định trong phương án bồi thường, tái định cư.
3. Đối với trụ sở, nhà làm việc, công trình xây dựng khác thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân mà còn trong thời hạn cho thuê đất, nếu theo quy hoạch được duyệt vẫn tiếp tục bố trí diện tích này thì chủ sở hữu được bồi thường theo hệ số k = 1 lần diện tích đất cũ xác định theo nguyên tắc quy định tại điểm a khoản 2 Điều này đối với thời hạn thuê đất còn lại; đối với diện tích xây dựng công trình thuộc quyền sở hữu hợp pháp thì được bồi thường theo nguyên tắc quy định tại điểm c khoản 2 Điều này.
Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại địa điểm cũ hoặc theo quy hoạch được duyệt không xây dựng lại trụ sở, nhà làm việc, công trình xây dựng này thì chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền theo nguyên tắc quy định tại điểm a và điểm c khoản 2 Điều này; trường hợp trong phạm vi dự án có diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại và chủ sở hữu có nhu cầu mua, thuê thì được ưu tiên mua, thuê một phần diện tích này theo giá quy định tại điểm a khoản 1 Điều 28 của Nghị định này.”
Theo đó, điểm a khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định như sau:
“Điều 28. Bồi thường, tái định cư đối với căn hộ chung cư
1. Việc bồi thường, tái định cư đối với căn hộ của nhà chung cư cũ thuộc trường hợp quy định tại khoản 10 Điều 2 của Luật Nhà ở nhưng không thuộc tài sản công được thực hiện như sau:
a) Đối với các căn hộ tại tầng 1 thì chủ sở hữu được bồi thường hệ số k từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ được ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất qua các thời kỳ hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận này theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở; căn cứ hệ số k quy định tại điểm này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định hệ số k áp dụng cho từng vị trí, khu vực có nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại, làm cơ sở để chủ sở hữu và nhà đầu tư dự án thống nhất diện tích được bồi thường theo hệ số k để đưa vào phương án bồi thường, tái định cư.
Trường hợp chủ sở hữu căn hộ tại tầng 1 có một phần diện tích căn hộ để kinh doanh và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch được duyệt thì ngoài việc được bồi thường theo quy định tại điểm này, nếu chủ sở hữu có nhu cầu thì được mua hoặc thuê phần diện tích sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại theo thiết kế được duyệt để kinh doanh; giá bán phần diện tích này được tính theo suất đầu tư xây dựng phân bổ trên 1 m2 sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại (bao gồm cả chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của khu vực có sàn thương mại) theo quy định của pháp luật xây dựng cộng với lợi nhuận định mức bằng 10% tổng kinh phí đầu tư phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại tại thời điểm phê duyệt dự án đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở; giá thuê diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này do các bên thỏa thuận;
Việc mua hoặc thuê phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại quy định tại điểm này phải được nêu trong phương án bồi thường, tái định cư.”
Như vậy, có thể thấy chính sách bồi thường, tái định cư đối với nhà ở và phần diện tích không phải là nhà chung cư trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thiết kế theo hướng linh hoạt, đảm bảo quyền lợi cho chủ sở hữu. Việc bồi thường có thể thực hiện bằng nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, hoặc bằng tiền, tùy theo nhu cầu của người dân và điều kiện cụ thể của dự án. Đồng thời, cơ chế bồi thường được xác định rõ ràng theo các nguyên tắc tính toán cụ thể, bảo đảm công khai, minh bạch và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân có tài sản bị thu hồi. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhằm thúc đẩy quá trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện hiệu quả, đồng thời vẫn bảo đảm an sinh xã hội và quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân.
Trân trọng./.
