Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở được quy định thực hiện như thế nào?
Luật sư cho tôi hỏi:Tôi đang tìm hiểu các quy định pháp luật liên quan đến việc phát triển dự án nhà ở trên một khu đất chưa sử dụng. Tôi quan tâm đến vấn đề giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất để có thể triển khai dự án hợp pháp. Nhờ luật sư giải đáp giúp tôi, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở được quy định thực hiện như thế nào?
MỤC LỤC
1. Các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm những gì?
Trả lời:
1. Các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm những gì?
Căn cứ theo khoản 1 Điều 34 Luật Nhà ở 2023 quy định về các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở như sau:
“Điều 34. Các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở
1. Các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm giai đoạn chuẩn bị dự án, giai đoạn thực hiện dự án, giai đoạn kết thúc xây dựng dự án, đưa công trình của dự án vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về đầu tư, pháp luật về đầu tư công, pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Theo đó, dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm 03 giai đoạn, cụ thể như sau:
- Giai đoạn 1: Chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
- Giai đoạn 2: Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
- Giai đoạn 3: Kết thúc dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
2. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở được quy định thực hiện như thế nào?
Căn cứ theo Điều 17 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP quy định như sau:
“Điều 17. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở
1. Việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai sau khi được lựa chọn chủ đầu tư theo quy định tại điểm a, b và điểm c khoản 2 Điều 16 của Nghị định này.
2. Đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều 16 của Nghị định này mà có diện tích đất phải chuyển mục đích sử dụng thì chủ đầu tư đề nghị cơ quan có thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với phần đất chuyển mục đích sử dụng được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Hồ sơ, trình tự, thủ tục, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.”
Dẫn chiếu đến điểm a, b, c, d khoản 2 Điều 16 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP quy định như sau:
“Điều 16. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở
…
2. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều này được lựa chọn thông qua một trong các hình thức sau đây:
a) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu;
c) Chấp thuận nhà đầu tư đối với trường hợp đấu giá không thành theo quy định của Luật Đất đai hoặc chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng điều kiện mời quan tâm trong trường hợp pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực quy định xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm khi thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư;
d) Chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai.”
Theo quy định vừa nêu trên, việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở được quy định thực hiện như sau:
- Việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai sau khi được lựa chọn chủ đầu tư theo quy định tại điểm a, b và điểm c khoản 2 Điều 16 của Nghị định số 95/2024/NĐ-CP.
- Đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều 16 của Nghị định số 95/2024/NĐ-CP mà có diện tích đất phải chuyển mục đích sử dụng thì chủ đầu tư đề nghị cơ quan có thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với phần đất chuyển mục đích sử dụng được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Hồ sơ, trình tự, thủ tục, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trân trọng./.
