Mua bán nhà, đất có được quyền lập vi bằng không?
Luật sư cho tôi hỏi: Tôi muốn mua một mảnh đất nhưng chưa thể công chứng ngay, bên bán đề nghị lập vi bằng để xác nhận việc giao tiền và bàn giao đất. Nếu chỉ có vi bằng, tôi có đảm bảo quyền lợi không?
MỤC LỤC
2. Giá trị pháp lý của vi bằng trong mua bán nhà đất
3. Trường hợp nào lập vi bằng thì có giá trị pháp lý
Trả lời:
1. Vi bằng là gì?
Căn cứ khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020 NĐ-CP quy định như sau:
“Điều 2. Giải thích từ ngữ
Trong Nghị định này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
…
3. Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”
Như vậy, dựa vào quy định trên, có thể hiểu vi bằng được lập dưới hình thức bằng văn bản được dùng để ghi nhận các sự kiện, hành vi mà có thật trên thực tế trong phạm vi toàn quốc theo yêu cầu của các cá nhân, cơ quan, tổ chức và người có thẩm quyền thực hiện là Thừa phát lại sẽ chứng kiến trực tiếp sự việc và lập vi bằng theo yêu cầu đó.
2. Giá trị pháp lý của vi bằng trong mua bán nhà đất
Khi mua bán nhà đất nhiều người cho rằng vi bằng có giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đã được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, quan điểm cũng như cách hiểu như trên là không đúng với quy định pháp luật về đất đai cũng như về giá trị pháp lý của vi bằng trong giao dịch.
Căn cứ vào Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định giá trị pháp lý của vi bằng như sau:
“Điều 36. Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng
1. Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.
2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
3. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
4. Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.”
Như vậy, căn cứ vào những quy định trên thì có thể hiểu rằng vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi được lập theo yêu cầu và không thay thế văn bản công chứng, chứng thực.
Tại khoản 4 Điều 37 nghị định này không được sử dụng vi bằng để xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực.
“Điều 37. Các trường hợp không được lập vi bằng
…
4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
…”
Đồng thời, không được lập vi bằng để ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật
Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự.
Như vậy, nếu nhà đất không có Sổ đỏ, Sổ hồng thì vẫn lập vi bằng để ghi nhận hành vi chuyển nhượng nếu nhà đất đó có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
3. Trường hợp nào lập vi bằng thì có giá trị pháp lý
Căn cứ theo Điều 38 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định như sau:
“Điều 38. Thỏa thuận về việc lập vi bằng
1. Người yêu cầu lập vi bằng phải thỏa thuận bằng văn bản với Trưởng Văn phòng Thừa phát lại về việc lập vi bằng với các nội dung chủ yếu sau đây:
a) Nội dung vi bằng cần lập;
b) Địa điểm, thời gian lập vi bằng;
c) Chi phí lập vi bằng;
d) Các thỏa thuận khác (nếu có).
2. Thỏa thuận lập vi bằng được lập thành 02 bản, mỗi bên giữ 01 bản.”
Lập vi bằng khi người yêu cầu thỏa thuận bằng văn bản với Trưởng Văn phòng Thừa phát lại về việc lập vi bằng và không thuộc các trường hợp cấm quy định tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP.
Trường hợp bạn muốn mua một mảnh đất nhưng chưa thể công chứng ngay, bên bán đề nghị lập vi bằng để xác nhận việc giao tiền và bàn giao đất. Nếu chỉ có vi bằng, bạn không thể đảm bảo quyền lợi. Vì vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện giao tiền và bàn giao đất nhưng không có giá trị thay thế hợp đồng công chứng. Bạn vẫn có rủi ro pháp lý, đặc biệt nếu bên bán không thực hiện sang tên sổ đỏ. Nên công chứng hợp đồng để đảm bảo quyền lợi.
Trân trọng./.
