Thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định thực hiện như thế nào?
Luật sư cho tôi hỏi: Thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định thực hiện như thế nào?
MỤC LỤC
2. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như thế nào?
Trả lời:
1. Thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định thực hiện như thế nào?
Căn cứ Điều 19 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định như sau:
“Điều 19. Thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
1. Đối với trường hợp nhà đầu tư và các chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án theo quy định tại Điều 16 của Nghị định này thì không thực hiện thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
2. Đối với trường hợp lựa chọn chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 17, 18 của Nghị định này thì sau khi phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư thì chủ đầu tư làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ diện tích đất trong phạm vi dự án, bao gồm cả thửa đất không phải là đất ở (nếu có) theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.
3. Thời điểm thực hiện việc bồi thường, tái định cư (bao gồm việc bồi thường bằng tiền hoặc tái định cư tại địa điểm khác hoặc bố trí chỗ ở tạm thời theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt) quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này là sau khi có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư.
4. Đối với trường hợp dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có yêu cầu phải xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung theo quy định tại khoản 2 Điều 40 của Nghị định này thì chủ đầu tư dự án phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích đất phát sinh nghĩa vụ tài chính để được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.
5. Trình tự, thủ tục và thẩm quyền thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với từng trường hợp quy định tại Điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai.”
Theo đó, việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện như sau:
- Trường hợp nhà đầu tư và các chủ sở hữu nhà chung cư đã đạt được thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án theo Điều 16 của Nghị định 98/2024/NĐ-CP thì không cần thực hiện thủ tục thu hồi, giao hoặc cho thuê đất;
- Nếu chủ đầu tư được lựa chọn theo Điều 17 Điều 18 của Nghị định 98/2024/NĐ-CP thì sau khi phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt, chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi, giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) theo pháp luật đất đai. Việc này áp dụng cho toàn bộ diện tích đất trong dự án, bao gồm cả phần đất không phải là đất ở (nếu có), theo quy hoạch chi tiết hoặc theo văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư;
- Việc thực hiện bồi thường và tái định cư (bằng tiền, bố trí chỗ ở mới hoặc chỗ ở tạm) theo phương án đã được duyệt sẽ được triển khai sau khi có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư;
- Với các dự án yêu cầu xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung theo khoản 2 Điều 40 của Nghị định 98/2024/NĐ-CP, chủ đầu tư phải thực hiện các thủ tục liên quan đến xác định giá đất, nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, và hoàn tất nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích phát sinh nghĩa vụ, theo quy định pháp luật đất đai;
- Trình tự, thủ tục và thẩm quyền liên quan đến việc thu hồi, giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) trong từng trường hợp nêu tại Điều này sẽ được thực hiện theo quy định hiện hành của pháp luật về đất đai.
2. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như thế nào?
Căn cứ Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“Điều 116. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Căn cứ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất là văn bản phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Căn cứ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất là văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
3. Căn cứ giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 5 Điều này, như sau:
a) Đối với dự án thuộc danh mục quy định tại điểm b khoản 3 Điều 67 của Luật này thì căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở hoặc văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
b) Đối với dự án quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này thì căn cứ vào quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở hoặc văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
4. Trường hợp quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án có phân kỳ tiến độ hoặc việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo tiến độ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định việc giao đất, cho thuê đất theo tiến độ của dự án đầu tư, tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
5. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
6. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
7. Chính phủ quy định chi tiết về việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”
Theo đó, điểm b khoản 3, khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai 2024 quy định:
“Điều 67. Kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện
…
3. Nội dung kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện bao gồm:
…
b) Danh mục các công trình, dự án dự kiến thực hiện trong năm; dự án bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số (nếu có); diện tích đất để đấu giá quyền sử dụng đất, các dự án thu hồi đất trong năm, dự án tái định cư, đất sản xuất dự kiến bồi thường cho người có đất thu hồi;
…
4. Dự án chưa có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được thực hiện mà không phải bổ sung vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện:
a) Đã có quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu Bộ, cơ quan trung ương, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh;
b) Đã có quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu Bộ, cơ quan trung ương, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh;
c) Đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ.
d) Dự án có sử dụng đất phục vụ cho việc thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 82 của Luật này.”
Trân trọng./.
