Cách xử lý tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất qua ủy quyền?
Luật sư cho tôi hỏi: Thưa luật sư, Ngày 21/4/2020 Tôi có ký hợp đồng đặt cọc với ông H sinh năm 1943 tại địa chỉ số ... tổ ..., phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng một phần đất đã có sổ đỏ là 1982,4 m2 và một phần đất chỉ có hợp đồng mua bán viết tay chưa tiến hành sang tên.
Tổng diện tích là 4537 m2. Ông H không phải chủ sở hữu mảnh đất mà được con trai là Anh Đ (đang định cư bên Canada là chủ sở hữu mảnh đất) ủy quyền bằng miệng, trực tiếp ngay tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, ông H mở loa ngoài điện thoại cho tôi với một vị đại diện công ty môi giới bất động sản và một người làm chứng là bà D trưởng thôn nơi có đất để trao đổi với nhau và anh Đ có nói ủy quyền cho ông H ký hợp đồng đặt cọc bán đất này. Trong nội dung hợp đồng đặt cọc có nêu, tôi sẽ đặt trước cho bên ông H 500.000.000 đồng sau đó trong thời hạn 1 - 2 tháng kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc (21/4/2020) Anh Đ sẽ về nước để thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng, trường hợp từ chối bán sẽ phải bồi thường số tiền gấp 02 lần số tiền đặt cọc. Nhưng sau đó bố con ông H không muốn bán đất cho tôi và trả lại số tiền cọc 500.000.000 đồng có biên bản ghi rõ không bán đất nữa. Tôi có trao đổi với bố con ông H về việc yêu cầu bồi thường đặt cọc, thì lúc này ông H mới xin lỗi và nói sẽ tiếp tục bán đất cho tôi nhưng không biết bao giờ ông Đ mới về do bận việc phải cuối năm mới về được.
Thời điểm ký hợp đồng ông H hoàn toàn tỉnh táo, minh mẫn tôi có quay lại video.
Hỏi: Với sự việc này tôi có thể làm gì? Cảm ơn luật sư!
Trả lời:
Căn cứ quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 thì:
Thứ nhất, Hiệu lực hợp đồng đặt cọc:
Căn cứ Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về việc Đại diện theo ủy quyền như sau:
“Điều 138. Đại diện theo ủy quyền
1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.
2. Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân.
3. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện.”
Đồng thời căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc Đặt cọc như sau:
“Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Như vậy Bộ luật Dân sự 2015 chưa có quy định rõ về hình thức ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc. Do đó phải có cơ sở chứng minh việc ủy quyền có tồn tại.
Thứ hai, phương án xử lý
Nếu chứng minh được việc ủy quyền tồn tại. Dù hiện nay cha con ông H đã trả lại số tiền đặt cọc. Tuy nhiên vẫn nói sẽ thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, đồng thời trong nội dung hợp đồng đặt cọc có quy định thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng từ 1- 2 tháng tính từ ngày 21 tháng 4 năm 2020. Do đó trong thời hạn này bên ông H vẫn chưa vi phạm hợp đồng đặt cọc.
Kết thúc thời hạn trên nếu Anh Đ (con trai ông H) không về nước ký hợp đồng chuyển nhượng như đã nêu trong hợp đồng đặt cọc thì có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi ông H cư trú (Điều 26, 35, 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015) để yêu cầu phạt hợp đồng đặt cọc như đã thỏa thuận, với trường hợp này sẽ khởi kiện anh Đ do vi phạm hợp đồng đặt cọc và ông H sẽ được đưa vào vụ án là một người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.
Do việc ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc được thực hiện bằng miệng do đó phải có cơ sở chứng minh việc ủy quyền này tồn tại bằng cách:
1. Lập giấy xác nhận của người làm chứng là nhân viên môi giới bất động sản và bà D trưởng thôn xác nhận nghe được việc anh Đ có ủy quyền qua điện thoại cho ông H do ông H mở loa ngoài cho mọi người cùng nói chuyện.
2. Tiếp tục trao đổi qua điện thoại với ông H, đặc biệt phải trao đổi trực tiếp qua điện thoại với anh Đ đề nghị anh Đ về nước thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng theo như thời hạn được nêu trong nội dung hợp đồng đặt cọc đã ký với ông H theo sự ủy quyền của anh Đ. Nhấn mạnh vào việc anh Đ đã có ủy quyền cho ông H. Trong quá trình này thực hiện ghi âm cuộc gọi để có cơ sở chứng minh cho việc ủy quyền là có thực và tồn tại. Khi hết thời hạn 2 tháng anh Đ không về nước ký hợp đồng chuyển nhượng mà không có lý do chính đáng thì đây cũng được coi là bằng chứng chứng minh việc từ chối giao kết.
Vì quy định pháp luật chưa rõ ràng nên việc thụ lý vụ án sẽ phụ thuộc vào quyết định của Tòa án.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về một số cơ sở pháp lý liên quan đến hợp đồng đặt cọc. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng./.
