MỤC LỤC
1. Bản án dân sự phúc thẩm số 191/2024/DS-PT ngày 12/9/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nội dung hủy án:
(i) Xem xét yêu cầu khởi kiện của bà G thì thấy:
Trước phiên tòa phúc thẩm ngày 12/9/2024, bà G có giao nộp văn bản xác định chị X không còn nghĩa vụ thanh toán tiền cho bà theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 17/9/2021, xin rút đơn khởi kiện. Như vậy, đến thời điểm mở phiên tòa xét xử phúc thẩm, không có căn cứ quyền và lợi ích của bà G liên quan đến khoản tiền 420.000.000 đồng tiền chuyển nhượng nhà đất với chị X bị xâm phạm. Do đó, căn cứ quy định tại Điều 274, Điều 275 và Điều 280 của Bộ luật Dân sự, không có cơ sở để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà G về việc buộc chị X phải trả 420.000.000 đồng tiền gốc và tiền lãi. Hội đồng xét xử phúc thẩm cần sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà G.
(ii) Về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà G và chị X:
Tại đơn khởi kiện, thông báo thụ lý vụ án, Biên bản phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ, bà G chỉ yêu cầu chị X trả số tiền 430.000.000 đồng và tiền lãi, không có yêu cầu gì về tuyên hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà G và chị X. Việc Hội đồng xét xử sơ thẩm tuyên “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị Nguyễn Thị G và chị Đặng Thị X ký ngày 17/9/2021 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DC 082380 vào số cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CS 13324 ngày 27/9/2021 mang tên chị Đặng Thị X có hiệu lực pháp luật” là vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, vi phạm Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự nên Hội đồng xét xử phúc thẩm cần hủy phần này của bản án sơ thẩm.
2. Bản án dân sự phúc thẩm số 50/2024/DS-PT ngày 09/9/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi về việc tranh chấp hợp đồng tín dụng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Nội dung hủy án:
(i)Xét quá trình ký kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thửa 797:
*Bị đơn ông Trần T1, bà Phạm Thị G trình bày vào ngày 16/7/2019, ông, bà cùng ông Phạm N, bà Nguyễn Thị T2 đến Văn phòng C lập hợp đồng chuyển nhượng; theo đó ông N, bà T2 đã chuyển nhượng cho ông, bà nhà và đất tại thửa 797 với giá chuyển nhượng là 40.000.000 đồng; ông bà đã trả 10.000.000 đồng, có bà Phạm Thị M2 làm chứng, còn 30.000.000 đồng thì ông bà chưa trả; ông N, bà T2 có đồng ý cho ông bà trả dần. Tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án, ông T1, bà G cũng như người làm chứng là ông Thái Thanh T5 có nhiều lời khai, không thống nhất.
Cụ thể, tại Biên bản đối chất ngày 10/11/2022 (bút lục số 192) bà G khai: Trước đây bà khai ông N, bà T2 đồng ý sang nhượng thửa đất 797 cho bà và ông T1 với giá 40.000.000 đồng là không đúng thực tế vì cha mẹ có đồng ý cho mượn sổ để vay tiền nhưng để thuận tiện cho việc vay nên bà đã làm thủ tục sang tên trên sổ đỏ.
Tại biên bản lấy lời khai ngày 25/11/2022, bà Phạm Thị G trình bày: Ông N bà T2 lớn tuổi, đã hết tuổi lao động nên không thể đứng ra thế chấp. Ngân hàng có nói bà sang tên sổ đỏ từ cha mẹ sang tên bà, ông T1 mới làm thủ tục vay tiền được. Bà có đặt vấn đề với ông N bà T2 bán nhà cho bà và ông T1 với giá 40.000.000 đồng. Bà đã trả 10.000.000 đồng vào ngày 08/11/2019, số tiền 30.000.000 đồng còn lại bà có nói với ông N bà T2 qua tháng 01 năm 2023 bà gửi số tiền này. Sau khi bán đất, ông N bà T2 vẫn ở trên nhà đất vì ông N bà T2 không có chỗ ở nào khác; giữa bà và ông N bà T2 không có bản cam kết bán nhà trên đất. Tuy nhiên, ông N bà T2 bán cả nhà và đất; vì cha mẹ thương bà nên bán giá rẻ.
Tại biên bản lấy lời khai người làm chứng ngày 11/10/2022 (bút lục số 184,185), ông Thái Thanh T5 trình bày: Tại thời điểm làm chứng đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 2243 ngày 16/7/2019 đối với thửa đất số 797, ông là nhân viên thực tập tại Ngân hàng TMCP Đ (viết tắt S), chi nhánh Đ1. Đang trong giờ làm việc có một nhân viên nữ S nhờ ông đến Văn phòng C để làm chứng cho việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Tại Văn phòng C, ông chỉ làm chứng việc bà Nguyễn Thị T2 có áp trỏ, điểm chỉ vào Hợp đồng của Văn phòng C và ký tên người làm chứng. Những chữ viết với nội dung: Tôi tên là Thái Thanh T5 làm chứng cho bà Nguyễn Thị T2 vì bà không biết chữ, tôi đã đọc lại hợp đồng cho bà nghe và bà đã đồng ý điểm chỉ vào hợp đồng trước mặt công chứng viên; ông T5 khẳng định rằng ông không đọc nội dung của hợp đồng cho bất kỳ ai nghe mà nhân viên của Văn phòng C bảo ông ghi dòng chữ này. Ông T5 thực hiện theo hướng dẫn của nhân viên Văn phòng công chứng nên ông không xác định được lý do tại sao có hợp đồng không có nội dung ông viết.
Tại biên bản làm việc với Công an thị xã Đ ngày 12/4/2023 (bút lục số 372), ông T5 lại trình bày: Khi ông đến Văn phòng công chứng thì ông N, bà G, ông T1 đã ký tên từng trang trên hợp đồng, còn bà T2 thì lăn tay, sau đó ông làm theo hướng dẫn của công chứng viên, ông đã đọc lại hợp đồng cho các bên nghe.
Tại biên bản lấy lời khai người làm chứng ngày 30/11/2022, bà Phạm Thị M2 trình bày (bút lục số 186): Bà là con đẻ của ông Phạm N và bà Nguyễn Thị T2. Từ trước đến nay ông N, bà T2 sinh sống tại thửa 797, không có chỗ ở nào khác. Năm 2019, bà G có đưa cho ông N, bà T2 10.000.000 đồng, bà thấy việc đưa tiền nhưng bà không biết tiền gì, cũng không biết ông N, bà T2 có bán đất cho bà G hay không. Ông N, bà T2 có cho ai mượn GCNQSDĐ để vay tiền hay không bà cũng không biết.
*Tại Bản tự khai bổ sung (bút lụt 264-265), ông Phạm N và bà Nguyễn Thị T2 trình bày: Ông, bà không chuyển nhượng đất cho bà Phạm Thị G vì bà G không phải là con gái một trong gia đình, mà ông bà có 07 người con. Nếu ông, bà có ý định để lại đất cho một mình bà G thì ông, bà có thể lập di chúc để lại cho bà G chứ không cần phải bán rẻ với giá 40.000.000 đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 16/7/2019 ông tự nguyện ký và bà T2 điểm chỉ mục đích để bà G vay tiền. Tuy nhiên ông, bà bị lừa dối và không được giải thích sự khác nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng với hợp đồng thế chấp; không được ai giúp đỡ đọc lại nội dung của hợp đồng vì ông, bà lớn tuổi, ông phải đọc và đánh vần từng chữ còn bà T2 không biết chữ. Ông Thái Thanh T5 và Văn phòng C đã không đọc lại nội dung hợp đồng, không giải thích các điều khoản trong hợp đồng và hợp đồng soạn sẵn theo ý chí của bà G chứ không phải thỏa thuận của hai bên. Về số tiền chuyển nhượng 40.000.000 đồng là không có thật và giao dịch không thực hiện được. Ông, bà không nhận số tiền chuyển nhượng và thực tế ông, bà vẫn sinh sống trên nhà, đất.
*Tại điều 2 của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa 797 được ký kết giữa bên chuyển nhượng là ông Phạm N, bà Nguyễn Thị T2 với bên nhận chuyển nhượng là ông Trần T1, bà Phạm Thị G đã được Văn phòng C công chứng ngày 16/7/2019 thể hiện: Giá chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất là 40.000.000 đồng. Phương thức thanh toán: Bên nhận chuyển nhượng thanh toán cho bên chuyển nhượng bằng đồng Việt Nam một lần bằng chuyển khoản hoặc tiền mặt trong ngày hợp đồng được công chứng. Tại phiên tòa phúc thẩm bà G trình bày bà và ông T1 chỉ đưa cho ông N, bà T2 số tiền 10.000.000 đồng, còn lại số tiền 30.000.000 đồng vẫn chưa thanh toán cho ông N, bà T2.
Như vậy, ông T1 và bà G không cung cấp được tài liệu, chứng cứ để chứng minh ông, bà đã thanh toán số tiền 10.000.000 đồng cho ông N, bà T2 và chưa thanh toán số tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại thời điểm lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trên đất đã có ngôi nhà của ông N, bà T2 nhưng trong hợp đồng không có nội dung chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất và cũng không có tài liệu, chứng cứ gì khác thể hiện thỏa thuận việc chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất. Mặt khác, từ khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến nay giữa các bên chưa thực hiện việc giao nhận nhà, đất. Hiện nay ông N, bà T2 vẫn đang quản lý, sử dụng thửa 797 và tài sản gắn liền với thửa đất trên.
Tòa án cấp sơ thẩm đã nhận định, đánh giá không đầy đủ tài liệu, chứng cứ và tuyên không chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của ông N, bà T2.
(ii) Xét hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đối với thửa 797:
Theo nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 2243, đối với thửa 797 giữa ông Trần T1, bà Phạm Thị G và ông Phạm N, bà Nguyễn Thị T2, được Văn phòng C công chứng ngày 16/7/2019 thì chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất. Theo tài liệu có trong hồ sơ vụ án, V1 không tiến hành xác minh các tài sản trên đất thế chấp là của ai và chưa thẩm định tài sản thế chấp trước khi quyết định cho vay. Bởi lẽ, theo các tài liệu có trong hồ sơ thể hiện tài sản trên thửa đất 797 là do ông N, bà T2 xây dựng và sinh sống tại ngôi nhà này; ông N, bà T2 không có ngôi nhà nào khác. V1 không cung cấp được tại thời điểm nhận thế chấp có thẩm định đối với tài sản thế chấp để xác định những người đang sinh sống trên thửa đất thế chấp. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của ông N, bà T2.
(iii) Tại đơn khởi kiện yêu cầu độc lập đề ngày 07/4/2022 (bút lục số 252- 254), ông Phạm N và bà Nguyễn Thị T2 yêu cầu Tòa án giải quyết: Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 2243, ký kết giữa ông N, bà T2 với ông T1, bà G được Văn phòng C công chứng ngày 16/7/2019 và hủy Hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai được ký kết giữa V1 với ông T1, bà G ngày 19/8/2019. Tuy nhiên, tại Thông báo về việc thụ lý yêu cầu độc lập số 35/TB-TLVA ngày 12/4/2022 (bút lục số 224) không thụ lý đối với yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai được ký kết giữa V1 với ông T1, bà G ngày 19/8/2019 là chưa xem xét hết yêu cầu của đương sự, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự và chưa giải quyết triệt để vụ án.
(iv) Với những sai sót nêu trên của Tòa án cấp sơ thẩm nhưng không thể khắc phục được tại phiên tòa phúc thẩm. Do đó, cần hủy một phần bản án sơ thẩm, chuyển hồ sơ vụ án về cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.
3. Bản án dân sự phúc thẩm số 130/2024/DS-PT ngày 30/8/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng về việc kiện đòi tài sản, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nội dung hủy án:
(i) Xét thấy, tại biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 06/7/2022 của Tòa án nhân dân huyện Di Linh (BL 264, 265, 266) thể hiện: “Hiện nay thửa đất do ông Phạm Bá M, bà Nguyễn Thị Thu T1 quản lý, sử dụng; 01 căn nhà cấp 4 hiện nay do ông Nguyễn Như L quản lý theo hợp đồng thuê nhà ở ngày 25/10/2014”. Như vậy, trên phần diện tích đất tranh chấp còn có là người khác đang quản lý, sử dụng; tuy nhiên Tòa án cấp sơ thẩm không đưa ông L vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan để làm về việc ông L sử dụng tài sản nói trên, cũng như ý kiến của ông L đối với yêu cầu của nguyên đơn là ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông L, vi phạm thủ tục tố tụng.
(ii) Bên cạnh đó, ngày 06/01/2012 bà N có thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với thửa đất trên để vay tiền tại Ngân hàng thương mại cổ phần C1 – Chi nhánh B – Phòng G. Theo bà N trình bày thì đến ngày 09/12/2015 bà mới trả hết nợ cho Ngân hàng và lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra. Tuy nhiên, tại hồ sơ do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện D cung cấp thể hiện ngày 03/12/2013 Ngân hàng thương mại cổ phần C1 – Chi nhánh B – Phòng G có “Đơn yêu cầu xóa đăng ký thể chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất” đối với thửa đất số 01, tờ bản đồ 55 tại thị trấn D, huyện D, tỉnh Lâm Đồng và được thể hiện tại “Trang bổ sung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” của Giấy chứng nhận với nội dung “Ngày 04/9/2018, xóa nội dung thế chấp ngày 06/01/2012 theo hồ sơ số 032”. Như vậy, lời trình bày của bà N và tài liệu do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện D cung cấp là có sự mâu thuẫn về thời gian xóa thế chấp nhưng Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm rõ ai là người thực hiện các thủ tục xóa thế chấp này, để từ đó làm căn cứ đảm bảo việc giải quyết vụ án một cách triệt để.
(iii) Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Đặng Thị N và ông Phạm Bá M (Giấy bán đất) ngày 10/12/2013 đối với diện tích đất 3.692m2, thửa đất số 01, tờ bản đồ số 55, tọa lạc tại thị trấn D, huyện D, tỉnh Lâm Đồng là vô hiệu theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; bị đơn không đồng ý nhưng lại không giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là không đúng với quy định của pháp luật, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự.
(iv) Theo hướng dẫn tại đoạn 5 mục 2 phần II của Công văn số 64/TANDTCPC ngày 03/4/2019 của Tòa án nhân dân tối cao "Thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc về hình sự, dân sự và tố tụng hành chính"; trong trường hợp tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì Tòa án phải phải kiến nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi hoặc xóa đăng ký biến động trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bị đơn mới đảm bảo giải quyết triệt để vụ án. Cấp sơ thẩm cho rằng yêu cầu hủy Giấy chứng nhận nói trên là yêu cầu khởi kiện và đình chỉ việc giải quyết do đương sự rút yêu cầu là không đúng; dẫn đến khi Bản án có hiệu lực pháp luật thì Giấy chứng nhận được điều chỉnh sang tên bị đơn vẫn còn tồn tại; làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn.
(v) Từ những phân tích trên, Tòa án cấp sơ thẩm đã vi phạm thủ tục tố tụng, đưa thiếu người tham gia tố tụng, chưa làm rõ những vấn đề vừa nêu; cấp phúc thẩm không thể khắc phục được nên cần chấp nhận kháng cáo của ông M để hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm, giao hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục chung.
4. Bản án dân sự phúc thẩm số 268/2024/DS-PT ngày 26/8/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nội dung hủy án:
(i) Về việc chuyển nhượng đất giữa bà Ngô Thi B với anh Nguyễn Ngô Hoài B và chị Ngô Hoài T: Như đã phân tích ở trên, anh B có được quyền sử dụng đất từ giao dịch trái pháp luật, sau đó tặng cho thửa đất lại cho bà Ngô Thi B là vợ đã ly hôn với ông Đ nhưng vẫn chung sống như vợ chồng với nhau, đồng thời là mẹ của anh B. Sau đó bà B lại chuyển nhượng lại cho anh B và chị Ngô Hoài T. Tại hợp đồng đặt cọc ngày 26/5/2022 giữa bên đặt cọc chị Ngô Hoài T, bên nhận đặt cọc anh Nguyễn Ngô Hoài B thể hiện chị T đặt cọc số tiền 355.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng 60 m2 đất thuộc thửa đất số 301 với giá 900.000.000 đồng. Quá trình giải quyết vụ án, bà B, anh B, chị T đều không xuất trình được chứng cứ chứng minh chị T đã giao đủ số tiền chuyển nhượng 900.000.000 đồng cho bà B.
Chị Ngô Hoài T trình bày sau khi nhận chuyển nhượng đất, chị T nhận đất, trên đất có 02 phòng trọ, gia đình chị T đã sinh sống ổn định cho đến nay. Tại Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 26/12/2023 của TAND thành phố C thể hiện trên thửa đất số 301 có 01 căn nhà cấp 4, diện tích 86,92 m2, có kết cấu móng đá hộc, tường xây gạch, mái lợp tôn, nền lát gạch 40X40, trần thạch cao; mái hiên che khung sắt, nền sân lát gạch 40X40, diện tích 29,92 m2. Quá trình giải quyết vụ án, Toà án cấp sơ thẩm chưa xác minh, làm rõ, phần diện tích đất 60 m2 chị T nhận chuyển nhượng nằm ở vị trí nào của thửa đất? căn nhà cấp 4, mái che và sân do ai tạo lập, tạo lập vào thời gian nào, nằm trên phần diện tích đất 60 m2 chị T nhận chuyển nhượng hay trên phần diện tích đất còn lại của anh B? Thực tế hiện nay chị T có quản lý, sử dụng và sinh sống trên căn nhà và diện tích đất đã nhận chuyển nhượng không. Do vậy, chưa có căn cứ để xác định hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà B với chị T, anh B. Những thiếu sót này cấp phúc thẩm không khắc phục được.
(ii) Về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 0920/21PGDCQ/HĐBĐ ngày 28/7/2021 đối với quyền sử dụng đất của thửa đất 302, giữa bên thế chấp anh Nguyễn Ngô Hoài N, bên nhận thế chấp Ngân hàng TMCP Phát triển thành phố Hồ Chí Minh - Chi nhánh Đắk Lắk - Phòng Giao dịch C.
Tại Điều 2 của hợp đồng thế chấp có nội dung: Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất toạ lạc tại phường T, thành phố C theo GCNQSDĐ số CT 469048 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đắk Lắk cấp ngày 07/4/2020 (cập nhật thay đổi pháp lý lần cuối ngày 10/6/2020), thửa đất số 302, tờ bản đồ số 12, diện tích 157,5 m2.
Tại Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 26/12/2023 của Toà án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột thể hiện tài sản trên đất có nhà cấp 04, diện tích 32,8 m2, kết cấu móng xây đá hộc, tường xây gạch, mái lợp tôn, nền lát gạch 40X40, trần nhựa; 01 trạm ăng ten thu phát sóng của Vietnammobile.
Tại Điều 325 Bộ luật Dân sự quy định về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất như sau:
“1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình …”.
Quá trình giải quyết vụ án, Toà án cấp sơ thẩm chưa xác minh làm rõ căn nhà cấp 04 trên thửa đất thuộc sở hữu của ai? Tại thời điểm anh N ký kết hợp đồng thế chấp thì chủ sở hữu căn nhà cấp 04 này có biết không? Có ý kiến gì không? Giữa các bên có thoả thuận nào khác không?. Do vậy, chưa có căn cứ để xác định hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa anh N và Ngân hàng. Những thiếu sót này cấp phúc thẩm không thể khắc phục được.
Tại hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đ và anh N thể hiện hợp đồng chuyển nhượng được lập ngày 06/7/2020, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Buôn Ma Thuột xác nhận việc sang nhượng là ngày 10/6/2020. Như vậy, ngày Chi nhánh xác nhận việc chuyển nhượng được thực hiện trước ngày các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Ngày ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa anh N và Ngân hàng là ngày 28/7/2021, còn ngày Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Buôn Ma Thuột xác nhận việc thế chấp là ngày 23/7/2020. Mâu thuẫn này chưa được Toà án cấp sơ thẩm làm rõ.
(iii) Tại đơn khởi kiện ông Nguyễn Cảnh Đ yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/3/2020 giữa ông Nguyễn Cảnh B, ông Nguyễn Cảnh Đ với ông Trương Văn Đ. Quá trình giải quyết vụ án, ngày 13/4/2023 ông Đ làm đơn rút 01 phần khởi kiện đối với yêu cầu này. Việc xem xét chấp nhận nguyên đơn rút 1 phần yêu cầu khởi kiện thuộc thẩm quyền của Hội đồng xét xử quy định tại khoản 2 Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự. Thẩm phán Toà án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột lại ban hành Quyết định đình chỉ một phần vụ án dân sự số 102A/2023/QĐST-DS ngày 14/4/2023 là không phù hợp, cần rút kinh nghiệm.
Trong vụ án này, Toà án phải xem xét, đánh giá hiệu lực của các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất liên quan đến thửa đất số 301 và 302. Các hợp đồng này được công chứng tại Văn phòng Công chứng B và Văn phòng Công chứng P. Tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án, Toà án cấp sơ thẩm không đưa Văn phòng Công chứng P vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan để họ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình; chưa thu thập đầy đủ các tài liệu, chứng cứ liên quan đến việc tặng cho quyền sử dụng đất từ anh B cho bà B. Những thiếu sót này cấp phúc thẩm không thể khắc phục được.
(iv) Do Toà án cấp sơ thẩm không đưa Văn phòng Công chứng P vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; chưa thu thập đầy đủ các tài liệu, chứng cứ liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho thế chấp quyền sử dụng đất; chưa xác minh đầy đủ để xác định hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo vệ người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu; không giải thích cho đương sự về việc yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo Điều 131, 133 Bộ luật Dân sự nên cần chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Cảnh Đ và kháng nghị Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk, hủy bản án dân sự sơ thẩm theo hướng đã nhận định nêu trên.
5. Bản án dân sự phúc thẩm số 240/2024/DS-PT ngày 01/8/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nội dung hủy án:
(i)Về tư cách đương sự: Tòa án cấp sơ thẩm xác định UBND xã Cuôr Đăng là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan và đưa ông Y S Niê – Phó chủ tịch xã là người đại diện theo ủy quyền tuy nhiên chưa có văn bản ủy quyền hợp lệ của UBND xã Cuôr Đăng là vi phạm về tố tụng.
Cấp sơ thẩm xác định người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan tại bản án sơ thẩm là vợ chồng ông Y O Ayũn, bà H K Niê, tuy nhiên thực tế thì ông Y O Ayũn là chồng bà H J Niê mà không phải là chồng của bà H K Niê, do đó việc xác định tư cách đương sự như trên là không đúng, vi phạm về tố tụng.
Cấp sơ thẩm không đưa Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Đắk Lắk tham gia tố tụng để làm rõ trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Đinh Việt T2, bà Trần Thị Thanh X là vi phạm về tố tụng.
(ii) Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, thấy rằng: Bà H J Niê trình bày vào khoảng tháng 10/2018 bà H J Niê bị nợ xấu không vay được Ngân hàng nên có thoả thuận bằng miệng với ông Đinh Việt T2 về việc nhờ ông T2 đứng tên hộ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến vay tiền Ngân hàng số tiền 800.000.000đ với thời hạn vay là một năm, ông T2 lấy trước tiền lãi 100.000.000đ. Cộng vào số nợ gốc là bà H J nợ ông T2 900.000.000đ để trả Ngân hàng. Ngày 26/10/2018 bà H J và ông T2 đến UBND xã Cuôr Đăng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng 02 thửa đất gồm: 01 giấy chứng quyền sử dụng đất số BO 389424, thuộc thửa đất số 36 tờ bản đồ 18, diện tích 2.480 m2 và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BO 389425, thuộc thửa số 73,74 tờ bản đồ 27, diện tích 15.930 m2 đều toạ lạc tại xã Cuôr Đăng, huyện Cư M’gar. Tuy nhiên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là giả cách, không có việc giao nhận tiền tại Uỷ ban nhân dân xã Cuôr Đăng, không có việc bàn giao đất giữa bà H J với ông T2.
Bị đơn ông Đinh Việt T2 trình bày vào khoảng tháng 9/2018, do có quan hệ quen biết xã hội với bà H J và biết bà H J gặp hoàn cảnh khó khăn nên ông T2 có cho bà H J mượn số tiền 900.000.000đ, không tính lãi suất, mục đích là để bà H J giải quyết việc gia đình, thời hạn vay một tháng. Đến hạn bà H J không có tiền trả nên đã thoả thuận thống nhất chuyển nhượng 02 thửa đất lại cho ông T2 và ông T2 đi xem đất thì thấy giá trị đất với số nợ tương đương nên ông T2 đồng ý nhận chuyển nhượng. Vào ngày 26/10/2018 bà H J và ông T2 đến UBND xã Cuôr Đăng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng 02 thửa đất nói trên. Hợp đồng chuyển nhượng được thực hiện đúng quy định của pháp luật và đã hoàn tất về mặt thủ tục, cũng như pháp lý.
Xét ý kiến trình bày của bà H J Niê và ông Đinh Việt T2, thấy rằng có căn cứ xác định các bên lập hợp đồng chuyển nhượng đất là do có quan hệ vay mượn tiền với nhau từ trước, đồng thời cũng chưa xác minh làm rõ việc bà H J Niê có vay tiền ông T2, bà X hay không, cũng như việc bà H J trình bày có nhờ ông T2, bà X đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không, cấp sơ thẩm chưa xác minh làm rõ.
(iii) Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/6/2022 giữa ông Đinh Việt T2, bà Trần Thị Thanh X với ông Hà Văn T3 đối với 02 thửa đất gồm: Thửa đất 73, 74 tờ bản đồ số 27, diện tích 15.930m2, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CP 077769 do Sở Tài nguyên và Môi trường cấp ngày 05/11/2018 cho ông Đinh Việt T2, bà Trần Thị Thanh X với số tiền chuyển nhượng 1.000.000.000 đồng. Hợp đồng chuyển nhượng được chứng thực tại UBND xã Cuôr Đăng, huyện Cư M’gar. Tuy nhiên, tại phần Chứng thực của UBND xã Cuôr Đăng chứng thực vào hai thời điểm khác nhau nhưng cùng số chứng thực và nội dung chứng thực, cụ thể 01 bản hợp đồng ngày 14/6/2022 do ông Hà Văn T3 cung cấp bản sao tại yêu cầu phản tố (Bút lục 69-70); 01 bản hợp đồng do Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Cư M’gar cung cấp thông tin thì lại thể hiện ngày chứng thực là 15/6/2022 (Bút lục 97-98) nhưng cấp sơ thẩm chưa xem xét, xác minh để làm rõ nội dung này là vi phạm.
(iv) Về giá trị chuyển nhượng đất:
Giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H J Niê và ông Đinh Việt T2, bà Trần Thị Thanh X tại UBND xã Cuôr Đăng chứng thực ngày 26/10/2018 với số tiền chuyển nhượng là 100.000.000 đồng là không đúng thực tế với số tiền vay mà nguyên đơn cũng như bị đơn xác định. Mặt khác, kể từ ngày chuyển nhượng đất đến nay thì gia đình bà H J vẫn là người quản lý, sử dụng các thửa đất và tài sản gắn liền với đất, mặc dù thửa đất đã chuyển nhượng cho bên thứ ba. Trong quá trình giải quyết vụ kiện bà H J có cung cấp chứng cứ là Giấy cam kết đề ngày 17/6/2022 và ngày 21/6/2022 thể hiện: Giấy cam kết ngày 17/6/2022 có nội dung: ông T2 cam kết trả lại diện tích đất rộng 25 mét, dài 58 mét thuộc thửa đất 36, tờ bản đồ 18 và thửa đất 73,74 tờ bản đồ 27 cho bà H J, thời gian 45 ngày tính từ ngày 17/6/2022 đến ngày 01/8/2022. Tại Giấy cam kết ngày 21/6/2022 gửi UBND xã Cuôr Đăng có nội dung: Ông T2 đã xác định và thừa nhận việc đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tạm thời và cam kết sẽ trả lại đất rẫy và diện tích đất 25m x 58m cho bà H J trong vòng 45 ngày từ ngày 21/6/2022 đến 06/8/2022. Cấp sơ thẩm cho rằng đối với hai bản cam kết của ông T2 không phát sinh giá trị pháp lý, tuy nhiên trên thực tế thì gia đình bà H J vẫn là người quản lý sử dụng các thửa đất trên. Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn cho rằng ngày 26/9/2019 bà H J thoả thuận bằng miệng chuyển nhượng cho ông T2 diện tích đất rộng 25 mét, dài 50 mét nằm trong thửa đất 36, tờ bản đồ 18 với số tiền 1.250.000.000đ, trừ tiền bà H J nợ 900.000.000 đồng, ông T2 nợ lại bà H J 350.000.000 đồng và đã rào chắn phần diện tích theo thỏa thuận. Tại giấy cam kết ông T2 xác nhận đã đọc, hiểu rõ cam kết và sẽ chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung mình cam kết. Do đó cần xác minh, làm rõ có hay không việc thỏa thuận chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất như đã nêu trên hay không.
Tòa án cấp sơ thẩm xác định giá trị đất trong khu vực đang tranh chấp có giá trị tương đương với giá trị hai bên thoả thuận chuyển nhượng là chưa đủ căn cứ. Tại Biên bản xác minh ngày 27/3/2023 (BL80) thể hiện giá trị đất thời điểm 2017-2018 tại UBND xã Cuôr Đăng. Tuy nhiên, trong biên bản chỉ xác định chung chung không nêu cụ thể vị trí đất, thửa đất, hơn nữa nội dung xác minh giá đất tại xã UBND Cuôr Đăng là chưa đảm bảo tính đúng đắn. Bởi lẽ, theo tài liệu cấp sơ thẩm thu thập là Bản án số 70/2021/DS-ST ngày 24/6/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột (BL 126-123) thể hiện sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông T2, bà X đã thỏa thuận chuyển nhượng một phần thửa đất số 36, tờ bản đồ 18 với kích thước mặt đường 25 m, chiều dài 50 m vào ngày 28/5/2019 với giá 1.100.000.000 đồng và ngày 24/6/2019, thỏa thuận chuyển nhượng thửa 73,74 tờ bản đồ số 27 với giá 850.000.000 đồng, như vậy là tổng giá trị một phần đất tại thửa đất 36 và các thửa 73,74 tại thời điển trên đã là 1.950.000.000 đồng (cả ba thửa đất trên ông T2 nhận chuyển nhượng từ bà H J Niê và được cấp giấy chứng nhận ngày 05/11/2018). Như vậy, giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất mà cấp sơ thẩm xác định tương đương với khoản tiền bà H J nợ ông T2 và bà X là 900.000.000 đồng để công nhận bà H J chuyển nhượng đất cho ông T2, bà X là chưa phù hợp. Cần phải xác minh các hộ dân liền kề tại vị trí đất đang có tranh chấp có biết giá trị chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng giữa bà H J và ông T2, bà X hay không và xác minh tại các cơ quan chuyên môn như: Cơ quan Thuế, Tài nguyên và môi trường, Tài chính kế hoạch huyện để làm rõ giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm bà H J Niê chuyển nhượng cho ông Đinh Việt T2, bà Trần Thị Thanh X vào ngày 26/10/2018 tại UBND xã Cuôr Đăng có phù hợp với nội dung bị đơn trình bày chuyển nhượng đất để thanh toán nợ hay không.
Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đinh Việt T2, bà Trần Thị Thanh X chuyển nhượng cho ông Hà Văn T3 02 thửa đất gồm: Thửa đất 73, 74 được chứng thực tại UBND xã Cuôr Đăng, huyện Cư M’gar ngày 15/6/2022 thể hiện giá trị tại hợp đồng chuyển nhượng là 1.000.000.000 đồng, tuy nhiên tại biên bản định giá ngày 07/12/2022 (Bút lục số 58) xác định giá thị trường dao động khoảng 350.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng/1000 m2 thì diện tích 15.930 m2 có giá dao động từ 5.575.500.000 đồng đến 6.372.000.000 đồng; Hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Đinh Việt T2, bà Trần Thị Thanh X chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Trần Hoàng L, bà Đặng Thị Nhật T4 đối với thửa đất 36 được công chứng tại Văn phòng Công chứng Đỗ Xuân Bỉnh, Tp. Buôn Ma Thuột ngày 21/01/2022 thể hiện giá trị tại hợp đồng chuyển nhượng là 300.000.000 đồng. Tuy nhiên, tại biên bản định giá ngày 07/12/2022 (Bút lục số 66) xác định giá thị trường dao động khoảng 350.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng/1000 m2 đất nông nghiệp, đối với đất thổ cư (đất ở) thì dao động từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng/m ngang thì diện tích 2.480 m2 có chiều ngang là 50 m có giá dao động từ 4.000.000.000 đồng đến 5.000.000.000 đồng đối với đất có thổ cư (đất ở). Xét thấy, giá tiền chuyển nhượng theo các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không phù hợp với giá thị trường chuyển nhượng đất tại thời điểm chuyển nhượng. Do đó, cần làm rõ giá trị thực tế giao dịch chuyển nhượng đất giữa ông T2, bà X với ông T3 và giữa ông T2, bà X với ông L, bà T4 để nhận định việc chuyển nhượng có ngay tình hay không.
Tại Công văn số 06/2023/CV-TA ngày 09/01/2023 của Tòa án nhân dân huyện Cư M’gar gửi Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Cư M’gar (BL81) có yêu cầu cung cấp thông tin cấp và biến động đối với thửa đất 36,73,74, tuy nhiên tài liệu cung cấp chỉ thể hiện các hợp đồng chuyển nhượng đất từ ông Đinh Việt T2 chuyển nhượng cho ông Trần Hoàng L, bà Đặng Thị Nhật T4 đối với thửa 36 và chuyển nhượng cho ông Hà Văn T3 đối với thửa 73,74 (BL82-98). Các tài liệu được cung cấp, chưa xác định việc chuyển nhượng chỉnh lý biến động đã hoàn thành hay chưa cũng như những người nhận chuyển nhượng sau cùng là ông L, bà T4 và ông T3 có đang thế chấp các tài sản này cho cá nhân, tổ chức tín dụng hay đã chuyển nhượng, tặng cho, cầm cố, thế chấp, góp vốn… cho người khác hay không. Để đưa những người này vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nhằm giải quyết triệt để vụ án, cũng như để xem xét những người nhận chuyển nhượng đối với các quyền sử dụng đất này có ngay tình hay không.
(v) Về nguồn gốc đất: Quá trình giải quyết vụ kiện, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan gồm: bà H Y Niê (là mẹ bà H J Niê), bà H K Niê, ông Y S Niê, ông Y T Niê và ông Y L Niê (là anh chị em bà H J Niê) trình bày nguồn gốc đất là vào năm 1995, bố là ông Y Wil Hwing (chết năm 2015), mẹ là bà H Y được UBND huyện Cư M’gar cấp quyền sử dụng đất thuộc thửa 73, 74 tờ bản đồ 27 diện tích 15.930 m2 và thửa số 36 tờ bản đồ 18 diện tích 2.480 m2, toạ lạc tại xã Cuôr Đăng, huyện Cư M’gar. Năm 2010, các thành viên trong gia đình đã họp mặt anh chị em trong gia đình để phân chia đất nông nghiệp tại các thửa đất 73, 74 tờ bản đồ 27 cho các thành viên là anh em trong gia đình canh tác. Năm 2013 vợ chồng ông Y W Hwing, bà H Y Niê bị nợ xấu không vay được tiền Ngân hàng nên đã uỷ quyền cho H J Niê đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói trên để đứng ra vay Ngân hàng. Do đó, cần làm rõ nguồn gốc đất để xác định bà H J Niê có thực tế được cấp quyền hay đại diện gia đình để đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì mới có cơ sở để xác định bà H J Niê đủ tư cách cá nhân tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng hay không.
(vi) Quá trình giải quyết tại cấp sơ thẩm đã không giải thích cho các đương sự được biết về việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu trong trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu theo điểm 2 mục III về dân sự tại Giải đáp số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 của Tòa án nhân dân tối cao giải đáp một số vấn đề về nghiệp vụ để ghi nhận ý kiến các đương sự có yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu trong trường hợp, hợp đồng vô hiệu hay không, để đương sự thực hiện quyền yêu cầu của mình là thiếu sót.
(vii) Xét kháng cáo của nguyên đơn, thấy rằng: Cấp sơ thẩm xác định sai tư cách người tham gia tố tụng, đưa thiếu người tham gia tố tụng, chưa làm rõ các nội dung tranh chấp còn mâu thuẫn. Đây là những thiếu sót, vi phạm nghiêm trọng làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự, cấp phúc thẩm không khắc phục được. Do Bản án sơ thẩm có nhiều vi phạm nghiêm trọng về thủ tục tố tụng cấp phúc thẩm không thể khắc phục được. Vì vậy, cần chấp nhận kháng cáo của bà H J Niê, hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2024/DS-ST ngày 09 tháng 01 năm 2024 của Toà án nhân dân huyện Cư M’gar, tỉnh Đắk Lắk để chuyển hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục chung.
6. Bản án dân sự phúc thẩm số 376/2024/DS-PT ngày 17/7/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang về việc tranh chấp dân sự về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nội dung hủy án:
(i) Ngày 15/6/2020 Tòa án sơ thẩm ban hành thông báo thụ lý vụ án số 91/TB-TLVA( But lục B1) để gửi cho các đương sự tham gia tố tụng với tư cách nguyên đơn, bị đơn và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Tại thông báo thụ lý vụ án này thì có thông báo cho bà Nguyễn Thị Xuân L1, sinh năm 1966; Địa chỉ Ấp A xã , ,huyện C tỉnh Tiền Giang. Tài liệu trong hồ sơ vụ án không thể hiện được bà Nguyễn Thị Xuân L1 này là ai, đồng thời thông báo thụ lý vụ án lại nêu “Theo đơn khởi kiện của bà Trần Thị Ngọc H7..” là cũng không đúng họ của bà H7 là vi phạm Điều 196,199 của Bộ luật tố tụng dân sự.
(ii) Ngày 22/11/2020 Tòa sơ thẩm có ra thông báo số 113/2020/TB-TA về việc Tòa án xác định Ngân hàng thương mại cổ phần Á – Chi nhánh T1 – Phòng G2 là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong vụ án. Trường hợp này cần xác định Ngân hàng thương mại cổ phần Á là người có liên quan, quá trình giải quyết sẽ có ủy quyền của hệ thống ngân hàng thì sẽ xác định đại diện theo ủy quyền. Đến khi Tòa án đưa vụ án ra xét xử và bản án sơ thẩm thì không thể hiện ngân hàng có tham gia tố tụng trong vụ án. Như vậy, tòa sơ thẩm đã tùy tiện đưa Ngân hàng ra khỏi vụ án là không đúng qui định.
(iii) Ngày 14/12/2020 Tòa sơ thẩm có ban hành thông báo thụ lý yêu cầu độc lập số 91a/TB-TLVA về việc thụ lý yêu cầu độc lập của bà Nguyễn Kiều H2. Thông báo thụ lý này không thể hiện việc tống đạt cho các đương sự, chỉ tống đạt duy nhất cho Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T (bút lục 141a). Ngày 11/12/2020 lại ban hành thông báo phiên họp kiểm tra giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải và ấn định ngày hòa giải vào ngày 22/12/2020. Như vậy Tòa án ra thông báo hòa giải trước khi thụ lý yêu cầu độc lập 03 ngày và ấn định ngày hòa giải 11 ngày là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng. Sau đó tòa án tiếp tục ra thông báo phiên họp kiểm tra giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải và ấn định ngày hòa giải tiếp theo, ngày ra thông báo là ngày 15/6/2021 (bút lục 207) nhưng ngày ấn định hòa giải là ngày 23/3/2022 (sau 09 tháng).
(iv) Tại biên bản hòa giải ngày 22/12/2020 ( bút lục 163), ngoài các đương sự là nguyên đơn, bị đơn và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong vụ án thì có thêm người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là cụ Nguyễn Văn O1, ông Nguyễn Thành M3. Ngày 27/5/2022 Tòa án sơ thẩm ban hành quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án; Ngày 13/6/2022 Chánh án Thị xã G ban hành Quyết định phân công lại thẩm phán tiến hành tố tụng vụ án. Thẩm phán mới được phân công tiếp tục có thông báo thụ lý vụ án bổ sung cho Ngân hàng thương mại cổ phần Á – Chi nhánh T1. Ngày 06/12/2023 Tòa án có quyết định số 46/2023/QĐTA tiếp tục giải quyết vụ án, ngày 22/12/2023 thì ban hành quyết định đưa vụ án ra xét xử, ngày xét xử là 10/01/2024. Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử ( bút lục 338) thì không còn tên ông Nguyễn Văn O1 (trường hợp nếu ông O1 chết trong quá trình tố tụng thì cũng phải đưa người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông O1 vào tham gia tố tụng), không còn tên ông Nguyễn Thành M3, bà Nguyễn Thị Xuân L1, Ngân hàng Thương Mại Cổ phần Á – Chi nhánh T1. Bà Nguyễn Thị Phương T là bị đơn trong vụ án thì xác định bà Nguyễn Thị Phương T - bị đơn và bà T cũng là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, trong khi đó bà T chỉ tham gia với tư cách là bị đơn mà thôi.
Ngoài ra, tại đơn khởi kiện, bản sao CMND và bản sao hộ khẩu nộp cho Tòa án đều thể hiện tên nguyên đơn là Nguyễn Thị Ngọc H. Nhưng đến khi kháng cáo bản án sơ thẩm lại ghi người kháng cáo là Trần Thị Ngọc H7 và biên lai thu tiền tạm ứng án phí phúc thẩm cũng ghi tên là Trần Thị Ngọc H7 thì cũng không đúng họ của nguyên đơn.
Như vậy, quá trình giải quyết vụ án, Tòa án sơ thẩm đã thiếu đưa những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của cụ Nguyễn Thị C và cụ Nguyễn Văn O1 vào tham gia tố tụng, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự.
(v) Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị C và chị T, các nguyên đơn cho rằng đất cấp cho hộ bà C vào năm 1997 gồm 13 thành viên, nhưng chỉ có 04 thành viên ký kết hợp đồng chuyển nhượng là không đúng . Căn cứ tài liệu có trong hồ sơ là xác nhận của công an xã Đ với nội dung xác nhận như sau “.. Hộ bà Nguyễn Thị C, sinh năm 1938, HKTT ấp lạc H8, xã B, TX G, Tiền Giang, tại thời diểm ngày 07/9/1997 hộ gồm có 13 (mười ba) nhân khẩu:
1. Nguyễn Thị C, sn :1938
2. Nguyễn Kiều H2, sn:1959
3. Nguyễn Quốc Â, sn:1970
4. Nguyễn Trọng H3, sn:1973
5. Nguyễn Thanh B, sn:1962
6. Nguyễn Thị G, sn:1961
7. Nguyễn Trọng H4, sn: 1992
8. Nguyễn Thụy Sanh D3, sn: 1994
9. Nguyễn Xuân V, sn: 1983
10. Nguyễn Trọng N1, sn: 1988
11. Nguyễn Hoàng N2, sn:1990
12. Nguyễn Thị Ngọc H, sn: 1968
13. Nguyễn Thị Tuyết H9, sn: 1944.
Tại hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 1997 thì thấy rằng, đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 23/4/1997 (bút lục số 69) ghi tên Nguyễn Thị C xin cấp tổng cộng 08 thửa đất với tổng diện tích 17.409m2, nguồn gốc đất thể hiện: Thửa đất số 1197 diện tích 703m2 là chuyển nhượng của bà Nguyễn Thị L2, còn lại các thửa đất gồm (các thửa đất số 83,85,200,202,203,367,368) có nguồn gốc cha mẹ cho vào năm 1975.
Như vậy đã có cơ sở xác định trong khối tài sản này có quyền sử dụng đất của chồng bà C là cụ Nguyễn Văn O1 (hôn nhân thực tế), nhưng đơn dăng ký quyền sử dụng đất ghi tên vợ (chồng) là Nguyễn Quốc Â. Tòa án sơ thẩm cũng chưa làm rõ các tình tiết này. Riêng thửa đất số 206 diện tích 3.445m2 do bà C đại diện hộ gia đình đứng tên và chuyển nhượng cho bà T. Xét thấy, tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 11/8/2004 (bút lục số 67) thể hiện anh Nguyễn Thanh B chuyển nhượng lại cho bà Nguyễn Thị C với nội dung “Con giao lại mẹ, không có tiền”, bên chuyển nhượng có ký tên và ghi họ tên gồm Nguyễn Thanh B, Nguyễn Thị G1, Nguyễn Xuân V và nguyễn Trọng N3. Bên nhận chuyển nhượng chỉ ghi cá nhân bà Nguyễn Thị C, nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ bà nguyễn Thị Chính (bút lục số 12) . Tòa án sơ thẩm cũng chưa làm rõ vấn đề này để xem quyền định đoạt của bà C và các thành viên trong hộ vào thời điểm năm 2004 có phù hợp với pháp luật hay không.
(vi) Tòa án sơ thẩm nhận định “Việc bà C là đại diện hộ đứng tên quyền sử dụng đất và thống nhất ký tên chuyển nhượng các thửa đất nêu trên cho bà T; bà T đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ giao tiền 800.000.000 đồng là phù hợp với Điều 133 Bộ luật dân sự năm 2015.
Bà T sang nhượng lại cho chị D2 và hai bên cũng đã hoàn tất việc giao nhận tiền, đất cũng như Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chị D2 xong.
Đất chị D2 quản lý, sử dụng từ năm 2019 đến nay. Chị D2 là người thứ ba ngay tình hợp pháp nên không có căn cứ để buộc chị D2 trả đất và không có căn cứ để hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chị D2 và bà T…” để không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là chưa có cơ sở vững chắc.
(vii) Từ những căn cứ như trên, xét bản án sơ thẩm đã vi phạm tố tụng, thiếu đưa người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan và người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà C - ông O1 vào tham gia tố tụng. Thiếu thu thập chứng cứ là nguồn gốc hình thành các thửa đất, quá trình sử dụng và công sức đóng góp vào các thửa đất. Để đảm bảo quyền kháng cáo của các đương sự và đảm bảo 2 cấp xét xử. Tòa án phúc thẩm hủy toàn bộ bản án sơ thẩm mà chưa xem xét đến yêu cầu kháng cáo của các đương sự, chưa xem xét kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân Thị xã Gò Công (nay là Thành phố G).
7. Bản án dân sự phúc thẩm số 142/2024/DS-PT ngày 19/9/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc, tranh chấp hợp đồng ủy quyền
Nội dung hủy án:
(i) Đối với kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng và kháng cáo của bị đơn bà Trương Thị B thì thấy rằng:
Về tố tụng: Theo biên bản xác minh ngày 12/01/2024 tại Công an xã M, huyện L (BL số 31) thì người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Quốc V, có hộ khẩu thường trú tại thôn B, xã M, huyện L. Nơi ở hiện tại số Q N, phường N, quận L, Thành phố Hà Nội. Hiện tại ông V không cư trú tại nơi đăng ký địa chỉ thường trú và cũng không có mặt, không sinh sống tại địa giới hành chính thuộc xã M quản lý. Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm chưa tống đạt các văn bản tố tụng cho ông V tại địa chỉ nơi ở mà chỉ niêm yết tại nơi đăng ký hộ khẩu thường trú, trong khi ông V không có mặt tại địa chỉ này là không đảm bảo về thủ tục cấp, tống đạt, niêm yết công khai, quy định tại Điều 177, 179 Bộ luật Tố tụng dân sự.
(ii) Về nội dung: Theo đơn khởi kiện, ông P cho rằng ngay sau khi hợp đồng được công chứng ông sẽ đặt cọc cho ông Q1, bà B số tiền 6.000.000.000đ. Tại phiên tòa sơ thẩm, ông P trình bày ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc ngày 07/6/2022 thì tại nhà bà T1, ông P, bà T và bà T1 đã giao số tiền mặt là 6.000.000.000đ cho ông Q1, bà B, giao một lần và vợ chồng ông Q1, bà B cùng đếm tiền và nhận tiền. Tuy nhiên, tại biên bản lấy lời khai của ông P ngày 17/01/2023 của Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an huyện L ông P trình bày: Quá trình mua bán đất thì bà Nguyễn Thị N là người nhận tiền đặt cọc của ông P mà không phải là vợ chồng ông Q1, bà B.
Biên bản đối chất ngày 04/12/2023 tại Tòa án nhân dân huyện Lâm Hà, ông P khai “Trước khi ký hợp đồng đặt cọc nêu trên với ông Q1, bà B thì sáng ngày 07/6/2022 vợ chồng ông có giao số tiền mặt là 3.000.000.000đ để đặt cọc cho vợ chồng ông Q1, bà B tại nhà mẹ vợ ông là bà Trần Thị T1, có camera ghi hình nhưng đến nay thời gian đã quá lâu nên không còn lưu trữ nữa. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc xong, buổi trưa cùng ngày 07/6/2022, vợ chồng ông Q1, bà B về nhà mẹ vợ ông để nhận thêm số tiền đặt cọc là 3.000.000.000đ tiền mặt”. Tại biên bản lấy lời khai ngày 17/01/2023 của Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an huyện L, bà T1 (mẹ vợ ông P) khai: “Vào giữa năm 2022, bà và ông Nguyễn Văn Q1 có thỏa thuận mua bán đất với nhau, bà mua của ông Q1 một mảnh đất diện tích 1,2ha thôn H, M, L với giá hơn 10.000.000.000đ, tôi đặt cọc cho ông Q1 số tiền 5.000.000.000đ...”.
Như vậy, lời khai của ông P có nhiều mâu thuẫn trong việc giao tiền đặt cọc, không thống nhất với lời trình bày của bà T1 về số tiền chuyển nhượng và số tiền đặt cọc. Ông P cũng không có chứng cứ chứng minh việc đã giao cho bị đơn số tiền 6.000.000.000đ, trong khi bị đơn không thừa nhận.
Tại giai đoạn phúc thẩm ông P có đơn đề nghị Tòa án thu thập chứng cứ và cho rằng các vấn đề Viện kiểm sát kháng nghị đã được Cơ quan cảnh sát điều tra Công an tỉnh L làm rõ trong quá trình xử lý đơn tố giác tội phạm của ông đối với bà Trương Thị Bích . Tuy nhiên, các biên bản ghi lời khai và bản tường trình của ông Q1, bà N tại Cơ quan cảnh sát điều tra Công an tỉnh L không có nội dung thể hiện ông Q1, bà B đã nhận số tiền 6.000.000.000đ của ông P.
Ngoài ra, theo biên bản đối chất ngày 04/12/2023 tại Tòa án nhân dân huyện Lâm Hà, bà Nguyễn Thị N trình bày bà N, ông Q1 và ông V có vay của bà T1 số tiền 6.000.000.000đ để làm ăn chung, vay nhiều lần. Bà T1 yêu cầu phải có tài sản thế chấp nên mọi người cùng thỏa thuận làm hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa 168, tờ bản đồ số 17 tại xã M, huyện L của ông Q1, bà B để làm tin nên ông Q1, bà B đã ký hợp đồng đặt cọc với ông P, bà T. Số tiền 6.000.000.000đ do bà T1 chuyển khoản nhiều lần cho bà N. Còn bà T1 cho rằng khoảng đầu năm 2022 bà có cho bà N vay tiền vài lần mỗi lần khoảng vài trăm triệu, nhưng đến trước thời điểm ông P, bà T và ông Q1, bà B ký hợp đồng đặt cọc thì quan hệ vay mượn tiền giữa bà với bà N đã xong, không liên quan đến việc vợ chồng ông Q1, bà B ký hợp đồng đặt cọc với ông P, bà T. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm rõ nội dung vay mượn tiền giữa các bên có liên quan đến việc chuyển nhượng diện tích đất thửa 168 nêu trên hay không? Chưa làm rõ việc vay mượn tiền có liên quan đến ông Q1 như lời trình bày của bà N hay không? Tài liệu có trong hồ sơ vụ án không có tài liệu nào thể hiện bị đơn đã nhận số tiền 6.000.000.000đ. Toà án cấp sơ thẩm cũng chưa làm rõ việc lập hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 168 có phải là hợp đồng giả cách để che dấu một giao dịch khác hay thực chất số tiền 6.000.000.000đ nói trên đúng là khoản tiền vay của các đương sự?
Bà N cho rằng khi vay tiền của bà T1 thì bà T1 yêu cầu phải có người nhà đứng ra bảo lãnh bằng hình thức lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự như vụ án: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” giữa nguyên đơn bà Ngô Thị Huyền T3 và bị đơn vợ chồng ông Q1, bà B mà Tòa án nhân dân huyện Lâm Hà đang thụ lý giải quyết. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm chưa lấy lời khai của các đương sự để làm rõ nội dung vay mượn tiền trong hai vụ án có liên quan đến việc các bên lập hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng diện tích đất thửa 168, tờ bản đồ số 17 tại xã M, huyện L hay không?.
Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm rõ sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì các bên có bàn giao đất trên thực địa hay không và ai là người quản lý, sử dụng trên diện tích đất này. Quá trình giải quyết vụ án bà T1 cho rằng khi bà đến thửa đất số 168, tờ bản đồ số 17 thì thấy vợ chồng bà N đang sửa lại nhà bếp, nhà kho trên phần diện tích đất chuyển nhượng.
Từ những phân tích trên, Tòa án cấp sơ thẩm đã vi phạm thủ tục tố tụng và nội dung, cấp phúc thẩm không thể khắc phục được nên chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng, hủy toàn bộ bản án sơ thẩm. Chuyển hồ sơ về cho Tòa án nhân dân huyện Lâm Hà giải quyết lại vụ án theo đúng quy định của pháp luật.
8. Bản án dân sự phúc thẩm số 776/2024/DS-PT ngày 17/9/2024 của Tòa án nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh về việc tranh chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng vay tài sản, hợp đồng góp vốn, hợp đồng tín dụng và hợp đồng sử dụng thẻ tín dụng
Nội dung sửa án:
(i) Tại điểm b khoản 1 Điều 287 Bộ luật tố tụng dân sự quy định: “Đương sự được quyền bổ sung tài liệu, chứng cứ sau đây trong giai đoạn chuẩn bị xét xử phúc thẩm: Tài liệu, chứng cứ mà Tòa án cấp sơ thẩm không yêu cầu đương sự giao nộp hoặc đương sự không thể biết được trong quá trình giải quyết vụ việc theo thủ tục sơ thẩm.”
Trong thời gian chuẩn bị xét xử phúc thẩm, Ngân hàng NCB nộp bản sao có công chứng Di chúc ngày 25/12/1995 của cụ Mai Thị T10. Bà Nguyễn Thị H1 và anh Ngô Hồng X vẫn thừa nhận cụ T10 lập di chúc, nhưng có ý kiến là di chúc của cụ T10 không có đủ các con của cụ H10, cụ T10 ký tên trong di chúc (còn thiếu chữ ký của bà Ngô Thị T11 do đã chết và thiếu chữ ký của ông Ngô Văn M). Mặt khác, đương sự đã khởi kiện vụ án đã rất lâu, từ tháng 5 năm 2015, việc hủy Bản án sơ thẩm để giải quyết lại sơ thẩm như đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng chỉ làm kéo dài thời gian giải quyết vụ án, nên không nhất thiết phải hủy Bản án sơ thẩm để giải quyết lại sơ thẩm.
(ii) Bà Ngô Thị L3 là chủ sử dụng hợp pháp và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với Thửa đất số 193 và thửa đất số 206, nên các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng hai thửa đất trên giữa các đương sự: Ngô Thị L3, Nguyễn Hồng V4, Hồ Thị Kim H9, Bạch Thành M1, Nguyễn Phước H5, Đinh Gia H đều hợp pháp theo quy định tại Điều 697 và Điều 698 Bộ luật dân sự năm 2005 và hiện nay các đương sự này cũng đều không có tranh chấp với nhau trong việc chuyển nhượng hai thửa đất này. Người nhận chuyển nhượng cuối cùng là ông Đinh Gia H cũng đã được Ủy ban nhân dân thành phố Châu Đốc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp GCN: CH 04800 ngày 25/12/2013 đối với Thửa đất số 193, diện tích 405,7 m2 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp GCN: CH 04824 ngày 23/01/2014 đối với Thửa đất số 206, diện tích 207,4 m2, cùng Tờ bản đồ số 35 xã Núi Sam, thành phố Châu Đốc, tỉnh An Giang là có căn cứ. Bản án sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Ngô Văn M và bà Nguyễn Thị H1, hủy hai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nêu trên của ông Đinh Gia H là không phù hợp.
(iii) Theo quy định tại mục 4 khoản 19 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm:“Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có quy định khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất”. Trong vụ án này, khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, mặc dù bên thế chấp (ông Đinh Gia H) và bên nhận thế chấp (Ngân hàng NCB) đều biết rõ trên hai thửa đất thế chấp có nhà của ông Ngô Văn M, bà Nguyễn Thị H1 và nhà của bà Ngô Thị Diệu H2, nhưng vẫn thỏa thuận thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp hai căn nhà trên đất (nhà của ông Ngô Văn M, bà Nguyễn Thị H1 và nhà của bà Ngô Thị Diệu H2), nhưng do hợp đồng thế chấp có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật, nên theo Án lệ số 11/2017/AL thì hợp đồng thế chấp vẫn có hiệu lực pháp luật.
Do đó, việc Tòa án cấp sơ thẩm đã không chấp nhận yêu cầu độc lập của Ngân hàng NCB, mà chấp nhận yêu cầu của bà Ngô Thị Diệu H2, đã tuyên bố vô hiệu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng diện tích 405,7 m2 thuộc Thửa đất số 193 và diện tích 207,4 m2 thuộc Thửa đất số 206 giữa ông Đinh Gia H với Ngân hàng NCB theo các hợp đồng thế chấp tài sản ngày 27/5/2014 và ngày 16/6/2015 và Phụ lục hợp đồng ngày 04/6/2015, là không phù hợp.
9. Bản án dân sự phúc thẩm số 500/2024/DS-PT ngày 13/9/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương về việc tranh chấp hợp đồng vay tài sản, hợp đồng ủy quyền, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp tài sản
Nội dung sửa án:
Tòa án cấp phúc thẩm, nhận thấy các giao dịch ủy quyền sử dụng đất giữa ông T với bà C; giữa bà C chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông B là giả tạo nên vô hiệu. Do đó, việc ông Phan Văn T tự nguyện thanh toán tiền toàn bộ tiền vay gốc và lãi của Công ty TNHH MTV M (do ông B là Giám đốc) cho Ngân hàng TMCP H1 và Ngân hàng TMCP H1 trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AH576062 (số vào sổ H01316) cấp ngày 02/02/2007 cho bà K, bà T3 là không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác nên Tòa án ghi nhận sự tự nguyện này.
Tòa án cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm.
10. Bản án dân sự phúc thẩm số 13/2024/DS-PT ngày 28/8/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Yên Bái về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nội dung sửa án:
Xét giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Đình A và bà Trần Thị L thể hiện tại Giấy Hợp đồng mua bán đất viết tay năm 2000, Giấy bán đất ngày 16-02-2002 đối với thửa đất của ông A tại thôn Đ 2, xã NA, huyện VC, tỉnh Yên Bái, không có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền; đất chuyển nhượng chưa được cấp Giấy CNQSD đất là vi phạm điều kiện chuyển nhượng, thuộc trường hợp được hướng dẫn tại điểm a.4; a.6 tiểu mục 2.3 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQHĐTP ngày 10-4-2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (Sau đây ghi là Nghị quyết số 02/2004). Cũng tại điểm b tiểu mục 2.3 phần II Nghị quyết này đã quy định:
“b.2) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy CNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
b.3) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng”
Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà Trần Thị L và ông Nguyễn Đình A được thực hiện từ năm 2000, mặc dù có vi phạm điều kiện chuyển nhượng như nêu ở trên, nhưng sau khi chuyển nhượng thì các bên đã thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng, bà L đã nhận đất, trồng cây lâu năm, ông A đã nhận đủ tiền và không có ý kiến gì về việc bên mua sử dụng đất; thửa đất chuyển nhượng đã được cấp Giấy CNQSDĐ. Nên việc bà L và ông A lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21-3-2019, được công chứngư tại phòng Công chứng số 2 tỉnh Yên Bái (nay là Văn phòng công chứng Nguyễn Minh T) là nhằm hoàn thiện về mặt thủ tục chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật. Do đó, Tòa án cần công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Trần Thị L và ông Nguyễn Đình A có hiệu lực.
Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử thấy việc Bản án sơ thẩm tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà L và ông A vô hiệu và giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu là không đúng quy định của pháp luật. Do đó, Hội đồng xét xử không chấp nhận quan điểm của Kiểm sát viên tại phiên tòa, đồng thời chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn để sửa Bản án sơ thẩm theo hướng công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Trần Thị L và ông Nguyễn Đình A có hiệu lực. Bà Trần Thị L có quyền sử dụng đối với thửa đất có diện tích 94,4m2 đất ở nông thôn tại thôn Đ 2, xã NA, thị xã NL, tỉnh Yên Bái (Trong đó có 76m2 đã được cấp Giấy CNQSDĐ số X 853357 ngày 15-10- 2003 mang tên hộ ông Nguyễn Đình A).