MỤC LỤC
1. Bản án dân sự phúc thẩm số 02/2024/DS-PT ngày 03/01/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nội dung hủy án:
(i) Theo tài liệu chứng cứ, ông B cho rằng tại thời điểm chuyển nhượng QSDĐ bà C thế chấp ngân hàng, sau đó ông B chuyển nhượng lại cho người khác thì bà C cũng biết nhưng do Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp ngân hàng nên đã hứa hẹn nhiều lần mà không làm thủ tục chuyển nhượng hợp pháp cho nguyên đơn (BL70), tại phiên tòa phúc thẩm bà C cũng thừa nhận vay và đáo hạn liên tục nên không làm thủ tục cho ông B được. Theo lời trình bày của bị đơn bà C (BL23) và người liên quan bà Mơ (con bà C) (BL24, 59) thì thửa đất trên được UBND huyện B cấp GCNQSDĐ số BM 137564, số vào sổ CH02564 cho hộ bà C, GCN này ghi chú: cấp đổi từ GCN QSDĐ số 726 ký ngày 10/12/1999, thửa đất có 426.0m2 thuộc HLBVĐB, thời hạn sử dụng đến tháng 12/2019, mục đích sử dụng đất là trồng lúa (BL50-51). Tuy nhiên, quá trình giải quyết sơ thẩm, tòa án cấp sơ thẩm không thu thập chứng cứ từ ngân hàng và có văn bản gửi UBND huyện B làm rõ đất này có phải đất chuyên trồng lúa hay không, GCN cấp cho hộ bà C thì hộ gồm những ai? để xem xét, làm rõ tại thời điểm giao dịch năm 2005 thì giao dịch này có trái pháp luật, vi phạm điều cấm hay không. Nếu vi phạm điều cấm thì giao dịch bị vô hiệu theo Điều 123 BLDS thì trong trường hợp này không áp dụng thời hiệu theo quy định khoản 3 Điều 132 BLDS.
(ii) Mặt khác, theo lời trình bày của nguyên đơn (BL71) và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Th2 (BL41, 42) thì sau khi nhận chuyển nhượng QSDĐ của bà C, ông B đã nhận đất rồi chuyển nhượng lại cho ông Dũng, ông Dũng chuyển nhượng lại cho bà Thúy, bà Thúy chuyển nhượng lại cho bà Th2. Năm 2020 bà Th2 đổ đất và trồng cây gió bầu trên đất thì xảy ra tranh chấp. Bà C cũng thừa nhận có việc tranh chấp với bà Th2 (BL71), kết quả xem xét thẩm định cũng xác định có sự việc bà Th2 đổ đất và cây gió bầu còn tồn tại trên đất (BL46). Tại phiên toà phúc thẩm, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn cho rằng quá trình giải quyết sơ thẩm, phía nguyên đơn có cung cấp các giấy mua bán viết tay các lần (HĐCN) sau này cho cấp sơ thẩm nhưng tòa án cấp sơ thẩm không đưa vào hồ sơ vụ án. Do đó, tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn đã cung cấp bản photo các tài liệu trên. Theo các giấy này và kết quả thẩm định thì diện tích đất tranh chấp có san lấp mặt bằng, có trồng cây gió bầu, điều này chứng minh lời trình bày của nguyên đơn trong việc chuyển nhượng tiếp cho những người khác cụ thể là ông Dũng, bà Thúy là có căn cứ. Tuy nhiên, quá trình giải quyết sơ thẩm, tòa án cấp sơ thẩm không đưa ông Dũng, bà Thúy tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, dẫn đến thiếu tài liệu chứng cứ để xem xét, đánh giá có sự việc bắt đầu lại thời hiệu, không tính vào thời hiệu hay không.
(iii) Tòa án cấp sơ thẩm chỉ xem xét về thời hạn quá 3 năm, kể từ ngày bà C không thực hiện cam kết mà không thu thập đầy đủ tài liệu, chứng cứ để làm rõ những vấn đề như đã nêu trên, để cho rằng hết thời hiệu rồi đình chỉ là không đúng quy định.
(iv) Hơn nữa, tại phiên tòa án cấp sơ thẩm, Kiểm sát viên đã yêu cầu tạm ngừng phiên tòa để thu thập thêm chứng cứ và đưa người liên quan tham gia tố tụng, Viện kiểm sát chưa phát biểu quan điểm về đường lối giải quyết (BL61) nhưng HĐXX vẫn ra tiến hành nghị án rồi tuyên đình chỉ là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng theo quy định Điều 262 BLTTDS.
2. Bản án dân sự phúc thẩm số 215/2024/DS-PT ngày 27/09/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nội dung hủy án:
(i) Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự thì khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tòa sơ thẩm buộc bị đơn ông C bà B1 trả lại ông L bà H số tiền 250 triệu đồng (là tiền chuyển nhượng đất) nhưng không xem xét giải quyết quyền lợi cho ông C bà B1 khi hợp đồng vô hiệu là vi phạm khoản 1 Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp của ông C bà B1. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà B1 ông C vẫn giữ yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là số tiền đền bù khi nhà nước thu hồi đất và tài sản trên đất đã chuyển nhượng; ông L bà H yêu cầu xem xét giá trị tài sản tân tạo sau khi nhận chuyển nhượng đất. Yêu cầu này chưa được Tòa sơ thẩm xem xét, giải quyết nên nếu Tòa phúc thẩm giải quyết là vi phạm Điều 17 Bộ luật Tố tụng dân sự về chế độ xét xử sơ thẩm, phúc thẩm.
(ii) Tòa sơ thẩm không đưa Ủy ban nhân dân huyện H, ông Nguyên Văn N2 và những người đã đổi ruộng, bán ruộng cho ông C, ông L tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan để làm rõ diện tích bị thu hồi, diện tích đất, tài sản trên đất được bồi thường khi thu hồi và số tiền bồi thường các hộ dân này đã nhận để xem xét đánh giá khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là thiếu sót, vi phạm khoản 4 Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự.
3. Bản án dân sự phúc thẩm số 87/2024/DS-PT ngày 17/04/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nội dung hủy án:
(i) Tòa án cấp sơ thẩm đưa vụ án ra xét xử, chấp nhận xem xét giải quyết yêu cầu khởi kiện bổ sung của nguyên đơn về việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, chấp nhận giải quyết yêu cầu bồi thường thiệt hại của hợp đồng vô hiệu sau khi đã mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cử nhưng không làm các thủ tục tố tụng để thụ lý bổ sung yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn (yêu cầu nguyên đơn làm đơn đề nghị miễn nộp tạm ứng án phí; ban hành thông báo miễn nộp tạm ứng án phí); không có Thông báo thụ lý bổ sung yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn cho bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án; không tiến hành mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ, tiến hành phiên hòa giải đối với yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, yêu cầu bồi thưởng thiệt hại; không thông báo kết quả phiên họp công khai chứng cứ ngày 22/8/2023 cho bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vắng mặt là vi phạm về thủ tục tố tụng theo Điều 146, Điều 195, Điều 196, điểm g khoản 2 Điều 203, Điều 210 Bộ luật Tố tụng dân sự, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của dương sự theo Điều 70, Điều 199 Bộ luật Tố tụng dân sự (bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan không được biết về yêu cầu khởi kiện bổ sung của nguyên đơn để thực hiện quyền cung cấp tài liệu chứng cứ, thể hiện quan điểm, tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải).
(ii) Nguồn gốc diện tích đất bà T chuyển nhượng cho bà H là đất Nông trưởng L thuộc Công ty cổ phần X giao khoán cho hộ gia đình bà T, tại thời điểm chuyển nhượng trên đất có cây trồng, nhà ở. Tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập chứng cứ để làm rõ tại thời điểm được giao khoán đất cũng như tại thời điểm chuyển nhượng đất hộ gia đình bà T có những thành viên nào để đưa vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan từ đó dẫn đến đưa thiếu người tham gia tố tụng là vi phạm khoản 4 Điều 68 Bộ luật Tổ tụng dân sự.
(iii) Kết quả xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản xác định trên diện tích đất bà T chuyển nhượng cho bà H có cây cối lâm lộc trị giá 296.110.000đồng. Các đương sự xác định toàn bộ cây trồng trên đất là do bà T trồng, bà H thuê người chăm sóc. Theo cung cấp và trình bảy của Ủy ban nhân dân huyện L, Ủy ban nhân dân xã Q thì diện tích đất bà H8 nhận chuyển nhượng của bà T năm 2014 Ủy ban nhân dân tỉnh B đã thu hồi và giao cho Ủy ban nhân dân xã Q quản lý (theo Quyết định số 03/QĐ-UBND ngày 03/01/2014 của UBND huyện L – BL 201) và hiện nay Ủy ban nhân dân xã Q đang quản lý. Theo điểm c khoản 1 Điều 1 Hợp đồng khoán đất trồng cây lâu năm số 466/HĐK ngày 12/5/1998 giữa bên giao khoán là Nông trường Lục Ngạn với bên nhận khoán là hộ bà Phạm Thị T thì quyền của bên nhận khoán “Được đền bù giá trị đã đầu tư trên đất nhận khoản trong trường hợp bị nhà nước thu hồi một phần hoặc toàn bộ đất nhận khoản để sử dụng vào mục đích khác do cấp có thẩm quyền quyết định”. Tòa án cấp sơ thẩm buộc bà T phải trả cho bà H số tiền 900 triệu đồng, buộc bà T bồi thường toàn bộ cho bà H số tiền 238.629.500 đồng thiệt hại do hợp đồng vô hiệu bao gồm khoản tiền chênh lệch đất, tài sản trên đất, tiền công chăm sóc nhưng chưa xem xét, giải quyết về cây trồng, công trình có trên đất; chưa thu thập làm rõ khi thu hồi diện tích đất đã thực hiện việc bồi thường tài sản, cây cối lâm lộc trên diện tích đất giao khoán cho ai không; việc Ủy ban nhân dân xã Q có quyền lợi và phải có nghĩa vụ gì khi quản lý diện tích đất được giao không là thu thập chứng cử chưa đầy đủ làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các đương sự.
(iv) Theo lời khai của bà H, sau khi nhận chuyên nhượng đất, bà H thuê ông Phạm Khắc S2 trông nom vườn vải từ năm 2012 đến năm 2022 với giá thỏa thuận từ 02 đến 05 triệu đồng/1 tháng Theo Hợp đồng trông đồi vài ngày 05/8/2012 do ông S2 cung cấp thì số tiền công bà H trả ông S2 là 2.000.000đồng/tháng. Tại biên bản lấy lời khai (BL 134) ông S2 trình bày “về chi phi trả tiền công trông nom vườn vải từ tháng 8/2012 đến hết năm 2017 mỗi tháng là 2 triệu đồng; thời gian từ năm 2018 đến nay mỗi tháng 5 triệu đồng; hai bên có làm giấy ủy quyền ngày 02/10/2017 còn thời gian trước từ năm 2012 hai bên chỉ thỏa thuận miệng”. Lời khai ông S2 và giấy tờ do bà H cung cấp có sự mâu thuẫn nhưng Tòa án cấp sơ thẩm chưa đổi chất làm rõ. Tòa án sơ thẩm chưa thu thập tài liệu chứng cứ xác định mức tiền công bà H thuê ông S2 là 5.000.000 đồng/ tháng đã buộc bà T phải bồi thường là thu thập chứng cứ chưa đầy đủ. Toàn bộ hoa lợi, lợi tức bà H là người thu hoạch từ năm 2012 đến khi xảy ra tranh chấp (năm 2020) nhưng Tòa án cấp sơ thẩm buộc bà T phải bồi thưởng toàn bộ thiệt hại bao gồm cả công chăm sóc, quản lý là chưa đảm bảo quyền lợi cho các đương sự.
4. Bản án dân sự phúc thẩm số 223/2024/DS-PT ngày 19/09/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh An Giang về việc tranh chấp hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, cầm cố quyền sử dụng đất
Nội dung hủy án:
(i) Cấp sơ thẩm nhận định tại Bản án số 212/2023/DS-ST ngày 29/9/2023 đối với yêu cầu của nguyên đơn là phù hợp, quyết định công nhận sự tự nguyện chuyển nhượng một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với diện tích 73500m2 nhưng công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất 3.964m2(đo thực tế 3964m2 thể hiện tại các mốc điểm 2,3,4,5,6,7,8,9,23,24,25,26) cho bà Đ, ông Ư (theo bản vẽ ngày 04/8/2020 của Văn phòng Đ19, nhưng lại dành quyền khởi kiện cho đồng thừa kế của ông Phạm Văn H7 (chết) Nguyễn Thị L (N chết) đối với yêu cầu nhận lại diện tích 464m2 và yêu cầu ông Ư bà Đ trả thêm 33 chỉ vàng 24k loại vàng 9999 bằng một vụ kiện khác nếu có yêu cầu là giải quyết chưa hết nội dung yêu cầu khởi kiện và không đảm bảo quyền lợi của các nguyên đơn.
(ii) Diện tích đất 6.051m2 hiện nay các đương sự tranh chấp bao gồm các thửa 3307, 3343, 3344, trong đó các thửa 3344 nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 02703/hB ngày 21/01/1999 do Ủy ban nhân dân huyện cho ông H các thửa 3307, 3343 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng cũng không xác định diện tích bao nhiêu m2.
(iii) Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 02703 QSDĐ/hB do Ủy ban nhân dân huyện C cho ông Phạm Văn H9 tổng diện tích 12.081 m2, gồm có các thửa số 3302, 3344, 3347. Trong đó, thửa đất số 3302, có diện tích là 2281m2 tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các đương sự đều xác định ông H3, bà Lđã chuyển nhượng cho ông Cao Lý T10 diện tích đất này thì ông T3 còn có nhận chuyển nhượng diện tích đất của ông R(nguồn gốc của ông H3, bà L chuyển nhượng cho ông R1 bản vẽ ngày 04/8/2020 của Văn phòng Đ1Chi nhánh huyện C diện tích thửa đất này là 2281 m2, tổng diện tích ông T3 đang quản lý sử dụng 5690 m2 đã được cấp phúc thẩm nhận dịnh tại Bản án số 237/2016/DS-PT ngày 28/9/2016 của Tòa án nhân dân tỉnh An Giang xác định các diện tích đất chưa được làm rõ và các đương sự xác định ông H3 chỉ có 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không đưa ông Cao Lý T8 tham gia với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là thiếu sót nên đã hủy Bản án sơ thẩm số 12/2016/DS-ST ngày 20/01/2016 của Tòa án nhân dân huyện Chợ Mới giao hồ sơ về cho cấp sơ thẩm xét xử lại.
(iv) Đến ngày 07/4/2017, Tòa án nhân dân huyện Chợ Mới sau khi thụ lý vụ án để giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm, sau khi đo đạc lại thì diện tích đất tại 02 bản vẽ hiện trạng có sự khác nhau nhưng chưa làm rõ diện tích đất giảm 285m2 so với diện tích đất theo hiện trạng với tổng diện tích của 03 thửa đất ông H3 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như chưa đúng với thực tế và trình bày của các đương sự, trong đó có thửa đất số 3302 đã chuyển nhượng cho ông Cao Lý T3, còn các thửa đất 3307, 3343, 3345, 3348 là phần đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo nội dung Công văn số 2271/CNCM ngày 17/7/2023 và Công văn số 212/CNCM-TB-TA ngày 26/7/2024 của Văn phòng Đ1Chi nhánh C.
(v) Đối với diện tích đất 6.051m2 các đương sự không thống nhất về quan hệ giao dịch và giá giao dịch hợp đồng, chứng cứ do phía bị đơn cung cấp là Tờ bán đất ngày 16/10/2021, không thể hiện chữ ký, chữ viết của ông H3, bà L1. Đồng thời, các đương sự có trình bày việc đi hỏi giá vàng, bán vàng, trả tiền vào ngân hàng có sự tham gia của con ông Ư, bà Đ là bà Trịnh Thị D nhưng cấp sơ thẩm chưa đối chất giữa các đương sự với người làm chứng để làm rõ nội dung thỏa thuận về giao dịch nhưng tuyên công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo tờ bán đất ngày 16/10/2001, buộc các đồng thừa kế của ông Phạm Văn H7(chết năm 2009) Nguyễn Thị L (Nguyễn Thị L1 (chết năm 2016) gồm: Bà Phạm Thị V,ông Phạm Tấn T7Pcó nghĩa vụ giao cho ông Trịnh Minh Ự3,bàVõ Thị Đ tổng diện tích đất 10.015m2 đất 02 lúa(trong đó gồm 02 thửa:Thửa thứ nhất thể hiện tại các điểm 2,3,4,5,6,7,8,9,23,24,25,26 có diện tích 3964m2và thửa thứ hai thể hiện tại các điểm 6,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,9,8,7 có diện tích 6051,0m2), vị trí đất tọa lạc ấp K, xã K, huyện C, tỉnh An Giang là chưa phùhợp làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các nguyên đơn.
(vi) Cấp sơ thẩm xác định chuyển nhượng 3.500 m2 đất nhưng diện tích của thửa đất 3347 theo giấy đất diện tích là 7.328 m2, diện tích theo bản vẽ thể hiện là 3964,0 m2, chưa xác định diện tích đất còn lại của thửa đất này ở vị trí nào và ai đang quản lý, sử dụng. Cấp sơ thẩm chưa ghi nhận ý kiến của ông Cao Lý T1 nhận chuyển nhượng bao nhiêu m2 đất, giá chuyển nhượng bao nhiêu đất là không thể thực hiện được trong giai đoạn thi hành án, cũng như chưa xem xét đến quyền lợi của ông Cao Lý T.
(vii) Trong việc xác định tư cách của đường sự chuyển nhượng theo đơn khởi kiện ngày 17/7/2014, các ông bà Nguyễn Thị L1 (Nguyễn Thị L), Phạm T, Phạm Tấn T, Phạm Thị Thư T, Phạm T H1, Phạm Thị Thanh H2, cùng đứng đơn khởi kiện và thực hiện nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng án phí tại Biên lai số 0000399 ngày 22/10/2014 (Bút lục số 32, Bút lục số 39) nên được xác định các ông bà là nguyên đơn nhưng tại bản án sơ thẩm so với các ông bà Phạm Thị V, Phạm T12, Phạm T1, Phạm T , Phạm Thị H2, Phạm Thị Thanh H2 thì người ký đơn khởi kiện và thực hiện nghĩa vụ tố tụng của bà Nguyễn Thị L1 (Nguyễn Thị L5) thì bà Nguyễn Thị L1 chết năm 2016 là chưa chính xác mà vẫn phải xác định các ông bà Nguyễn Thị L1 (Nguyễn Thị L), Phạm Thị V, Phạm T1, Phạm Tấn T, Phạm T Thú, Phạm Thị Thư T, Phạm T H1, Phạm Thị Thanh H2 là nguyên đơn và vừa là người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Nguyễn Thị L (Nguyễn Thị L1).
5. Bản án dân sự phúc thẩm số 128/2023/DS-PT ngày 04/8/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh An Giang về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nội dung hủy án:
(i) Ngày 13-11-2019, Tòa án cấp sơ thẩm ban hành Thông báo số 11/2019/TBTLYCPT về việc thụ lý yêu cầu phản tố của ông Phạm Văn M yêu cầu hủy Giấy sang nhượng đất ngày 16-10-2014. Tuy nhiên, bản án sơ thẩm nhận định yêu cầu trên của ông M không phải là yêu cầu phản tố nên không giải quyết yêu cầu này và cũng không đình chỉ giải quyết yêu cầu này là không đúng quy định tại Điều 202 và Điều 217 của Bộ luật tố tụng dân sự.
(ii) Tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm không thu thập bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất tranh chấp, không sao lục hồ sơ đăng ký biến động của thửa đất 496 (Bl 89-90), nên không phát hiện được việc ông M, bà T đã ký hợp đồng tặng cho bà Phạm Thị Kiều G thửa đất 496 vào ngày 25-9-2019, sau đó bà G đã chuyển nhượng toàn bộ thửa đất này cho ông Nguyễn Xuân H và bà Nguyễn Thị Kim B vào ngày 09-4-2021 (theo kết quả xác minh của Tòa án cấp phúc thẩm). Cấp sơ thẩm không đưa bà G, ông H và bà B vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng. Để giải quyết triệt để vụ án này, Tòa án phải xem xét, kết luận về tính hợp pháp của hợp đồng tặng cho và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên, mà cấp sơ thẩm chưa xem xét, giải quyết. Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn mới biết và yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu các hợp đồng này nên cấp phúc thẩm không có thẩm quyền giải quyết.
6. Bản án dân sự phúc thẩm số 78/2024/DS-PT ngày 23/4/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nội dung sửa án:
(i) Khoản 1 Điều 200 Bộ luật Tố tụng dân sự quy định: “Cùng với việc phải nộp cho Tòa án văn bản ghi ý kiến của mình đối với yêu cầu của nguyên đơn, bị đơn có quyền yêu cầu phản tố đối với nguyên đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập.” Trong khi đó, ông M1 không phải là nguyên đơn cũng không phải là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập nên Tòa án sơ thẩm xác định yêu cầu của ông T buộc ông M1 trả tiền cho bà Y là yêu cầu phản tố là chưa chính xác, tuy nhiên thiếu sót này không ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự nên chỉ cần rút kinh nghiệm.
Quá trình giải quyết vụ án, Toà án cấp sơ thẩm không đưa ông Đỗ Văn T3 tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là thiếu sót, tuy nhiên cấp phúc thẩm đã đưa ông T3 tham gia tố tụng và xét thấy ông T3 đã bỏ đi khỏi địa phương không thể triệu tập tham gia tố tụng và các đương sự không có yêu cầu đối với ông T3 nên không cần thiết huỷ bản án mà chỉ cần tách các quan hệ pháp luật có liên quan đến ông T3 thành vụ án khác khi các đương sự có yêu cầu và đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật.
(ii) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Ông Lâm T và bà Nguyễn Thị Y được ký kết khi ông T đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình ông T đã giao đất để bà Y quản lý, sử dụng nhưng chưa thực hiện hợp đồng là không vô hiệu do vi phạm về hình thức giao dịch theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, Tòa án sơ thẩm áp dụng Điều 707 Bộ luật dân sự năm 1995 để xác định hợp đồng vô hiệu là chưa chính xác mà Tòa án cần căn cứ quy định tại Điều 422 Bộ luật dân sự 2015 để hủy hợp đồng giữa hai bên do đối tượng không còn, cụ thể vì sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông Đỗ Quyết T2 đã chuyển nhượng cho người khác nên trường hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà K E với ông T2 vô hiệu thì cũng không thể buộc ông Nguyễn Văn Đ trả lại đất theo quy định tại Điều 133 Bộ luật Dân sự, do đó Bản án sơ thẩm tuyên hủy hợp đồng giữa bà Y với ông T là phù hợp.
(iii) Việc xác định lỗi và giải quyết hậu quả khi huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Y với ông T của Toà án sơ thẩm cũng chưa chính xác, cụ thể: Bà Y là người nhận chuyển nhượng đã yêu cầu ông T làm thủ tục tách sổ nhưng ông T không tách trong thời gian dài vì đã thế chấp quyền sử dụng đất ở Ngân hàng, sau đó lại ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Đỗ Quyết T2 nên ông T là người có lỗi làm cho hợp đồng bị huỷ; ngược lại bà Y không quyết liệt yêu cầu ông T thực hiện hợp đồng theo quy định nên bà Y cũng có chỉ một phần lỗi tương đương 1/3 chứ không thể buộc bà Y chịu ½ thiệt hại như Bản án sơ thẩm. Tương tự, khi hủy hợp đồng thì Tòa án buộc các bên trả cho nhau những gì đã nhận và xác định phần chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất là thiệt hại để buộc ông T bồi thường theo tỷ lệ lỗi nhưng Tòa án sơ thẩm chia đôi giá trị quyền sử dụng đất cũng là không chính xác.
7. Bản án dân sự phúc thẩm số 21/2024/DS-PT ngày 30/01/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nội dung sửa án:
Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo uỷ quyền của ông V cho rằng kết quả định giá của Hội đồng định giá Toà án cấp sơ thẩm là không đúng vì Hội đồng định giá cấp sơ thẩm chỉ căn cứ giá nguyên đơn đưa ra và căn cứ giá đất trên thị trường là không đúng. Tuy nhiên, ngoài lời trình bày trên thì người đại diện theo uỷ quyền của ông V không đưa ra được căn cứ để chứng minh cho yêu cầu của mình. Hơn nữa, trong quá trình giải quyết ở Toà án cấp sơ thẩm ông V đều tham gia và biết kết quả định giá nhưng ông V không có ý kiến gì về kết quả định giá của Hội đồng định giá. Do vậy, yêu cầu định giá lại của bị đơn không được Hội đồng xét xử chấp nhận. Theo kết quả định giá tài sản của Hội đồng định giá tài sản huyện Ph ngày 19/8/2022 tổng giá trị đất và tài sản gắn liền trên đất là 1.660.608.000 đồng. Ngoài việc phải trả cho bà Thsố tiền đã nhận là 45.000.000 đồng thì ông V bà D còn phải bồi thường cho bà Thsố tiền là 1.660.608.000 đồng – 45.000.000 đồng = 1.615.608.000 đồng x 60% = 969.364.000 đồng. Tổng cộng ông V bà D phải trả cho bà Thtổng số tiền là 1.014.364.000 đồng. Như vậy, kháng cáo của ông V được chấp nhận một phần, cụ thể buộc ông V bà D có nghĩa vụ liên đới trả cho bà Thtổng số tiền là 1.014.364.000 đồng.
8. Bản án dân sự phúc thẩm số 270/2023/DS-PT ngày 05/12/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh An Giang về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nội dung sửa án:
Lẽ ra giữ nguyên bản án sơ thẩm, tuy nhiên do cấp sơ thẩm nhận định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 15/7/2022 giữa ông Tvà ông H là vô hiệu nhưng ở phần Quyết định khi tuyên lại Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 15/7/2022 và cho rằng nguyên đơn rút phần yêu cầu tiền bồi thường thiệt hại 39.840.000 đồng tại phiên tòa sơ thẩm, chỉ yêu cầu tính bồi thường thiệt hại theo lãi suất chậm trả pháp luật quy định để tuyên đình chỉ xét xử yêu cầu buộc ông H trả số tiền 39.840.000 đồng là không chính xác. Vì trong trường hợp này phải tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 15/7/2022 giữa ông Tvà ông H là vô hiệu và nguyên đơn chỉ thay đổi yêu cầu khởi kiện luật theo khoản 1 Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự: vẫn có yêu cầu xem xét bồi thường thiệt hại từ số tiền cụ thể thay đổi yêu cầu tính theo quy định pháp. Vì vậy, Hội đồng xét xử phúc thẩm cần sửa cách tuyên của cấp sơ thẩm và cấp sơ thẩm cần rút kinh nghiệm nội dung trên.
9. Bản án dân sự phúc thẩm số 118/2019/DS-PT ngày 22/11/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nội dung sửa án:
(i) Năm 2004, ông N được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không làm thủ tục sang tên cho ông S và bà L. Sau đó, ông N và bà C chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất còn lại cho ông Trịnh Văn U và bà Nguyễn Thị G, bao gồm cả diện tích đất đã chuyển nhượng trước đó cho ông S và bà L. Ông U đã làm thủ tục sang tên. Khi chuyển nhượng, ông N và bà C có nói với ông U và bà G về việc tách thửa sang tên cho hộ ông S và hộ bà L, nhưng ông U và bà G không thực hiện. Lẽ ra, khi chuyển nhượng đất cho ông U, ông N và bà C phải chừa lại phần đất đã chuyển nhượng trước đó cho ông S và bà L, nhưng lại chuyển giao nghĩa vụ này cho người nhận chuyển nhượng sau là không đúng. Ngoài ra, khi ông U nhận chuyển nhượng, ông U biết rõ trên đất có hai căn nhà nhưng vẫn nhận chuyển nhượng. Do đó, cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Sỹ S và bà Nguyễn Thị L là có căn cứ. Tuy nhiên, khi quyết định chỉ cần công nhận hợp đồng và diện tích đất theo hiện trạng sử dụng là đủ, nên cần sửa án sơ thẩm.
(ii) Việc ông N chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông S, sau đó ông S chuyển nhượng một nửa diện tích đất này cho ông C, và ông C chuyển nhượng lại cho bà L; các bên đã thực hiện xong và không có tranh chấp. Cấp sơ thẩm phải căn cứ vào hướng dẫn tại điểm b.3, tiểu mục 2.3, mục 2, phần II của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 để công nhận các hợp đồng trên, nhưng bản án sơ thẩm lại áp dụng điểm b.3, tiểu mục 2.2, mục 2, phần II của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 để giải quyết là chưa chính xác. Vì vậy, nội dung kháng cáo này của ông U là có căn cứ và được chấp nhận.
(iii) Các đương sự giao dịch, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có trách nhiệm và nghĩa vụ liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước về quản lý đất đai để làm các thủ tục hoặc đăng ký quyền sử dụng đấttheo quy định. Vì vậy,cấp sơ thẩm buộc Ủy ban nhân dân thành phố V phải điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông U là không đúng, chấp nhận kháng cáo của ông U. Ngoài ra quyền khởi kiện của đương sự được pháp luât quy định nhưng cấp sơ thẩm lại tuyên giành quyền khởi kiện cho các đương sự là không cần thiết.
10. Bản án dân sự phúc thẩm số 78/2020/DS-PT ngày 16/10/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Phú Yên về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nội dung sửa án:
Về hình thức của hợp đồng: Điều 689 Bộ luật Dân sự 2005 quy định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực nhưng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông H và bà Ch ký ngày 18/8/2005, bà Ch không được công chứng, chứng thực nên đã vi phạm hình thức.